Новый порядок определения стоимости недвижимости – мина замедленного действия

"Нельзя не сказать о том, что во Временном порядке определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства почему-то земельные улучшения отождествляются с недвижимостью, оценочная стоимость с рыночной, чем полностью игнорируется определение данных понятий по НСО. Получилась странная, но взрывоопасная, смесь независимой оценки, с обязательным включением нормативов, и стандартизированной, с полным отсутствием алгоритма", - говорит она.

По ее словам, сомнительна сама целесообразность использования рыночной стоимости как таковой для целей налогообложения. "Ибо рыночная стоимость есть вероятностная величина, характеризующаяся неким интервалом неопределенности. Источниками неопределенности при оценке объектов недвижимости есть свобода в выборе базовых объектов для оценки, неоднозначность в установлении величины износа, нечеткость методов расчета внешнего и функционального износов и т. п.", - рассказывает он.

Как результат, отмечает эксперт, значения рыночной стоимости имущества, полученные в результате оценки различными оценщиками, могут существенно различаться между собой. "Это связано с тем, что каждый оценщик имеет свободу в выборе конкретных методов оценки, он использует собственные статистические данные и, кроме того, сама процедура оценки допускает значительную субъективную компоненту. Это приводит к тому, что результаты оценки становятся несопоставимыми, а стоимость имущества может существенно занижаться или завышаться, что недопустимо при расчете базы для исчисления налогов", - говорит она.

Поэтому, как говорит эксперт, пока отсутствуют структуры, которые бы проводили систематический мониторинг рынка, статистический анализ рыночной информации и расчеты интегральных параметров, необходимых для оценочной деятельности, говорить о рыночной стоимости для целей налогообложения, как минимум, преждевременно.

"В целом, обеспечить строгое соответствие требованиям постановления №1103 на практике будет весьма затруднительно. Столь долгожданный и необходимый нормативный акт, при разработке проекта которого изначально привлекалось множество экспертов, в том числе международного уровня, в итоге получился некачественным, непродуманным, базирующийся на весьма шаткой методологической основе", - отмечает она.

Напомним, 1 ноября вступил в действие Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются или обмениваются.

В свою очередь, ФГИУ обязан утвердить в двухмесячный срок форму подачи субъектами оценочной деятельности информации об объекте с оценочной ценой, а также информацию о степени строительной готовности для объекта незавершенного строительства. Кроме того, Фонд должен в течение полугода внести на рассмотрение правительства законопроект по определению органа, который будет проводить оценку недвижимости, а также вместе с Минрегионстроем разработать и утвердить порядок определения стоимости воссоздания или замещения домов, зданий и сооружений.