2006-08-17

Договор купли-продажи квартиры

 

Что такое купля-продажа
 

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и заплатить за него определенную денежную сумму.

Однако для продажи недвижимости законом устанавливаются особые условия. И если про нотариальное удостоверение договора знают многие, то к государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на недвижимость еще не привыкли.

Гражданский кодекс гласит: "Договор купли-продажи жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации".
 

Основные права и обязанности продавца и покупателя
 

Уже из самого определения купли-продажи следует, что продавец обязан передать покупателю товар, определенный договором купли-продажи. Одновременно с товаром покупателю передаются все касающиеся его принадлежности и документы (как, например, технический паспорт). Передача должна произойти в тот срок, который указан в договоре купли-продажи.

Бывают случаи, когда право собственности на квартиру переходит к покупателю раньше, чем сам он вселяется в эту квартиру. Например, когда квартира куплена, но предыдущий собственник (продавец) согласно договору может неспешно собирать вещи и переезжать в течение одного-двух месяцев - в зависимости от договоренности сторон. Тогда продавец обязан до сдачи квартиры сохранять ее, не допуская ухудшения.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на продаваемое имущество (права нанимателя, или по-другому арендатора, право залога, право пожизненного пользования и т.п.). В случае невыполнения этого требования покупатель имеет право требовать снижения цены или расторжения договора купли-продажи, если он сам не знал и не мог знать о таких правах третьих лиц.
Продавец отвечает за недостатки недвижимости, если покупатель докажет, что они возникли до передачи покупателю или по причинам, которые существовали до этого момента.

Бывает, что договором купли-продажи предусмотрена передача квартиры с определенной комплектацией (оборудованием, вентиляцией, сантехникой, перегородками и т.п.). В этом случае продавцу не стоит это тайно снимать и вывозить. Ведь покупатель может потребовать не только вернуть все на место, но и уменьшить цену, а то и вовсе отказаться от сделки.

О каких-либо нарушениях условий договора купли-продажи покупатель должен незамедлительно уведомить продавца. В противном случае покупатель может утратить полностью или частично некоторые из своих прав.

Покупатель обязан принять квартиру (т.е. не отказываться от нее), кроме случаев, когда имеет на такой отказ право по закону.

Покупатель обязан уплатить за квартиру ту цену, которая установлена в договоре купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые согласно договору, актам гражданского законодательства необходимы для осуществления платежа. Обычно оплата производится сразу, при заключении договора купли-продажи. Однако договором может быть предусмотрена и рассрочка платежа в зависимости от желания сторон. В случае просрочки оплаты продавец имеет право требовать еще и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Если покупатель отказался принять и оплатить квартиру, продавец имеет право по своему выбору требовать оплаты товара или отказаться от договора купли-продажи.

Договором может быть установлено, что право собственности на квартиру сохраняется за продавцом до момента оплаты или наступления других обстоятельств.
 

Если вы выявили недостатки в квартире, о которых не знали в момент покупки
 

Покупатель имеет право предъявить требование в связи с недостатками недвижимости при условии, что недостатки выявлены в пределах 3-х лет со дня передачи покупателю (если договором не установлен иной срок). Если же установить день передачи недвижимого имущества невозможно или если покупатель владел этим имуществом до заключения договора, сроки исчисляются со дня заключения договора.

К требованиям в связи с недостатками проданного товара применяется исковая давность в один год. Исчисление начинается со дня выявления недостатков недвижимости, однако выявление должно произойти в течение 3-летнего срока.

Проще говоря, в течение 3-х лет после покупки жилья можно недостаток жилья обнаружить и в течение года после этого подать иск в суд. Так что совет продавцам: о недостатках квартиры говорите сразу, не дожидаясь судебных разбирательств, которые вам дороже обойдутся.
 

Права третьих лиц на квартиру. Последствия неуведомления продавца о таких правах
 

Как уже говорилось, продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих (иных, нежели продавец) лиц на продаваемую квартиру (права нанимателя, право залога, право пожизненного пользования и т п ).

В случае невыполнения этого требования покупатель имеет право требовать снижения цены или расторжения договора купли-продажи, если он не знал и не мог знать о таких правах третьих лиц
Если третье лицо по основаниям, которые возникли до продажи квартиры, предъявит покупателю иск о ее истребовании, покупатель должен сообщить об этом продавцу и подать ходатайство о привлечении его к участию в деле. Продавец должен вступить в дело на стороне покупателя. Если же покупатель не сообщит продавцу о предъявлении такого иска и не подаст соответствующее ходатайство, продавец не несет ответственности перед покупателем. Однако продавец должен доказать, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного имущества у покупателя.

Если продавец был привлечен к участию в деле, но уклонился от участии в его рассмотрении, он не имеет права доказывать неправильность ведения дела покупателем.

В случае изъятия по решению суда имущества у покупателя по основаниям, возникшим до продажи, продавец возмещает покупателю причиненные ему убытки, если покупатель не знал или не мог знать о наличии этих оснований.
 

Нотариальное удостоверение договоров купли-продажи квартиры
 

И продавцы, и покупатели рано или поздно оказываются у нотариуса.

Несмотря на расхожее мнение, что сделки с недвижимостью можно оформить только у государственного нотариуса, спешим заверит, главное - чтобы нотариус имел все соответствующие разрешения на свою деятельность. Частный он или государственный, в данной ситуации роли играть не будет.

Удостоверение договоров купли-продажи недвижимости ведется по местонахождению указанного имущества. При этом нотариус требует предоставления документов, которые подтверждают право собственности на имущество Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены; свидетельство о праве на наследство - в общем, любой законный документ о том, как квартира досталась продавцу.
В предусмотренных законодательством случаях также требуются документы, которые подтверждают государственную регистрацию прав на имущество у продавца. Впрочем, нотариус сам подскажет, какие документы вам необходимо принести.

Иногда из выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество видно, что собственник, например, жилого дома осуществил или осуществляет его перестройку, пристройку, перепланировку, переоборудование нежилого помещения в жилое и наоборот без разрешения или надлежащим образом утвержденного проекта, или с отклонениями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Тогда нотариус требует предоставления решения органа местного самоуправления о разрешении осуществить перестройку, пристройку, перепланировку и пр. При отсутствии такою решения нотариус отказывает в удостоверении договора купли-продажи. Если из представленных документов следует, что жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество построено на земельном участке, который не был отведен для этой цели, нотариус также не удостоверяет договор.

Договор купли-продажи квартиры или дома нотариус удостоверит только после проверки отсутствия запрета на отчуждение или ареста такой квартиры или дома по данным Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Также проверяется отсутствие налогового залога.
Если квартира является совместной собственностью супругов и поедается одним из них или в силу других законных оснований считается совместной собственностью мужчины и женщины (например, при совместном проживании без регистрации брака или др.), для продажи такой квартиры требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Не забудьте, что при себе вам обязательно нужно иметь справку о присвоении идентификационного номера и надо оставить нотариусу ее копию. Также нотариус устанавливает личность всех участников сделки (чаше всего по паспорту) и объем их гражданской дееспособности. У представителей проверяют полномочия (чаше всего доверенность).
 

Регистрация сделок с недвижимостью
 

Государственная регистрация осуществляется нотариусами, которые согласно заключенным соответствующим образом договорам имеют право на регистрацию сделок (регистраторы), путем внесения соответствующей информации в Государственный реестр сделок одновременно с его нотариальным удостоверением. О внесении записи в Государственный реестр сделок регистратор выдает каждому лицу, которое получило экземпляр сделки, или другим уполномоченным лицам выписку из Государственного реестра. В деле нотариуса, который удостоверил сделку, остается выписка о регистрации, которая изготовляется регистратором бесплатно с использованием специального бланка документов Реестров информационной системы Министерства юстиции Украины.

Также перед совершением сделки нотариус обязан проверить наличие или отсутствие сделок, совершенных гражданином-налогоплательщиком за текущий налоговый период. Для этого делается запрос в тот же Государственный реестр.
 

Госпошлина и налогообложение при купле-продаже квартиры
 

За удостоверение договоров отчуждения жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, гаражей государственными нотариусами будет удержана госпошлина в размере 1% от суммы договора, но не менее одного не облагаемого налогами минимума доходов граждан. Также нужно будет уплатить взнос в Пенсионный фонд (1% от суммы договора). Сделка у частного нотариуса обойдется примерно во столько же. Плюс нотариусы возьмут с вас оплату за свои основные и сопутствующие услуги.
Однако такой порядок действует пока только до конца 2006 года. Законом "О налоге с доходов физических лиц" предусмотрено, что доход от продажи недвижимости облагается налогом по ставке 1%, если получен налогоплательщиком не чаще одного раза в течение отчетного налогового года, общая площадь такого дома, квартиры или комнаты не превышает 100 квадратных метров, а недвижимость приобретена до 2004 года. В ином случае возникнет другая (больше по размеру) база для налогообложения. Сейчас эта норма приостановлена законом о государственном бюджете на 2006 год. Будут ли в следующем году какие-то изменения - покажет время. В любом случае уточняйте у нотариуса, какие налоги и пошлины вам нужно будет уплатить в общей сложности, ведь именно он будет выступать вашим налоговым агентом (начислять, удерживать и уплачивать сумму налога со сделки), а также какую сумму он возьмет за свои услуги.
 

Что такое государственная регистрация прав на недвижимость
 

Право собственности и прочие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав и их возникновения (например залог), переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимостью является публичной, осуществляется соответствующим органом, который обязан предоставлять информацию о регистрации и зарегистрированных правах в порядке, установленном законом.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделок с недвижимостью, уклонение от регистрации, отказ от предоставления информации о регистрации могут быть обжалованы в суде.

Решение о регистрации принимается государственным регистратором. Его действия по регистрации прав или отказ в такой регистрации могут быть обжалованы в суд.

Свидетельство, которое подтверждает регистрацию права собственности на недвижимое имущество, выдается за подписью государственного регистратора прав, который принял решение о регистрации.
 

Порядок проведения государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество
 

Вначале принимается и регистрируется заявление о регистрации. Затем принимаются и проверяются прилагающиеся документы. Государственный регистратор проверяет наличие или отсутствие основании для отказа в регистрации. Если такие основания отсутствуют - регистрирует права, присваивает недвижимости кадастровый номер и выдает документ о регистрации прав.

Информацию о необходимом перечне документов для осуществления государственной регистрации вещных прав орган государственной регистрации прав обязан предоставить к сведению заявителей.
Рассмотрение заявления и принятие решения о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, отказ в регистрации проводятся в четырнадцатидневный срок со дня получения органом государственной регистрации прав заявления и приложенных необходимых документов.

Государственная регистрация проводится на основании заявления приобретателя прав на имущество. При подаче заявления нужно предъявить документ, в соответствии с законом удостоверяющий личность (паспорт или иной). Если заявление подается представителем, предъявляется доверенность (или иной документ на полномочия представителя).

Заявление о государственной регистрации права собственности подается в орган государственной регистрации прав, на территории которого находится недвижимое имущество или большая его часть.
Для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество вместе с заявлением подаются документы о сделке с недвижимостью (в нашем случае -договор купли-продажи) и уплачивается госпошлина.

Тексты документов, которые подаются для регистрации, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения и с указанием их местонахождения. Фамилия, имя, отчество физических лиц и их почтовый адрес должны быть написаны полностью.

Не принимаются документы с подчистками или дописками, зачеркнутыми словами и другими не обусловленными в них исправлениями, заполненные карандашом, а также с повреждениями, которые не дают возможности однозначно толковать их содержание. Действительность таких документов устанавливается решением суда.
 

Почему договор купли-продажи могут признать недействительным
 

Основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент ее совершения стороной (сторонами) требований, установленных законом.

Недействительной является сделка, если ее недействительность установлена законом (никчемная сделка). Например, в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор считается никчемным.

Однако, если стороны договорились относительно всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.

Если недействительность сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо оспаривает его действительность на основаниях, установленных законом, такая сделка может быть признана судом недействительной (оспаривание сделок).
Также недействительными могут быть признаны сделки, совершенные под влиянием тяжелых обстоятельств, вследствие обмана, ошибки, под угрозой, вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной сделки, фиктивные сделки.

Недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью.

В случае недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить второй стороне в натуре все, что она получила при сделке (двухсторонняя реституция), а в случае невозможности такого возврата - возместить стоимость полученного по ценам на момент возмещения.

Если в связи с совершением недействительной сделки второй стороне или другому лицу причинены убытки и моральный вред, они подлежат возмещению виновной стороной.

Никчемная сделка и сделка, признанная судом недействительной, являются недействительными с момента их совершения.