Нюансы приобретения права собственности на недвижимое имущество при наличии неснятого запрета на его отчуждение

Обратившись к Гражданскому кодексу (ГК) Украины, находим в нем ряд положений, направленных на защиту права собственности лица.

В частности, согласно части 1 статьи 321 ГК Украины, право собственности является нерушимым. Никто не может быть противоправно лишен этого права или ограничен в его осуществлении.

Учитывая универсальность формулировок ГК Украины в вопросе защиты права собственности, на первый взгляд может показаться, что с таким законодательством собственник со всех сторон защищен от ограничения его в осуществлении права собственности.

Однако на практике могут возникать ситуации, при которых собственник, имея все предпосылки для беспрепятственного владения, пользования и распоряжения своим имуществом, на самом деле не может реализовать это свое право. Одна из них - наличие неснятого запрета на отчуждение недвижимого имущества.

Именно с такой ситуацией столкнулась компания "М".

Так, 16 мая 2007 года частным нотариусом гр-ном Д. был удостоверен договор купли-продажи, заключенный между компанией "М" в лице представителя - гр-ки Ч., - действовавшего на основании доверенности от 25 апреля 2005 года, и гр?ном Т. Предметом стал объект недвижимости - производственные помещения (Помещения).

На момент заключения вышеуказанного договора купли-продажи от 16 мая 2007 года собственником Помещений на основании договора купли-продажи от 28 октября 1998 года была компания "М". Право собственности на Помещения за компанией "М" было зарегистрировано в государственном бюро технической инвентаризации.

Гр-н Т., в свою очередь, 30 мая 2007 года передал Помещения в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью "А" (ООО "А").

После этого, 20 июля 2007 года, ООО "А" как ипотекодатель по договору ипотеки от 20 июля 2007 года (Договор ипотеки) с целью обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору от 20 июля 2007 года передало в ипотеку, а открытое акционерное общество "Ком­мерческий Банк "Н" (ОАО "Н") как ипотекодержатель приняло в ипотеку Помещения.

Компания "М", считая договор купли-продажи Помещений от 16 мая 2007 года заключенным представителем собственника с превышением его полномочий, обратилось в районный суд с иском о признании этого договора недействительным.

11 ноября 2010 года районный, рассмотрев гражданское дело по иску компании "М" к гр-ке Ч., гр-ну Т., ООО "А" о признании недействительным договора, иск компании "М" удовлетворил, признал недействительным договор купли-продажи от 16 мая 2007 года Помещений, и обязал ООО "А" освободить занимаемые Помещения.

21 декабря 2011 года коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Апелляционного суда, рассмотрев апелляционную жалобу ОАО "Н" на вышеуказанное решение районного суда от 11 ноября 2010 года, решение районного суда от 11 ноября 2010 года оставила без изменений.

Высшим специализированным судом по рассмотрению гражданских и уголовных дел было отказано ОАО "Н" в открытии кассационного производства по вышеуказанному делу.

Во исполнение заочного решения районного суда от 11 ноября 2010 года было открыто исполнительное производство, в ходе которого по акту о передаче помещений Помещения были переданы компании "М".

Однако, попытавшись осуществить государственную регистрацию права собственности на Помещения, компания "М" получила отказ государственного бюро технической инвентаризации. Как выяснилось, одновременно с нотариальным удостоверением Договора ипотеки от 20 июля 2007 года на Помещения (как на предмет ипотеки по этому договору) частным нотариусом гр-кой М. был наложен запрет на отчуждение.

В ситуации, которая анализируется в данной статье, компания "М", будучи признанной судом собственником Помещений, была лишена одного из правомочий собственника, а именно: права распоряжаться своим имуществом - до проведения государственной регистрации права собственности в соответствующем бюро технической инвентаризации.

В итоге компания "М" оказалась перед необходимостью снятия запрета на отчуждение Помещений.

Частный нотариус, гр-ка М., наложившая запрет на отчуждение этих По­мещений, категорически отказалась снимать его на основании заочного решения районного суда от 11 ноября 2010 года, мотивируя это тем, что ей нужно решение суда, в котором будет прямое указание на необходимость снятия нотариусом запрета на отчуждение Помещений. Заочное же решение районного суда от 11 ноября 2010 года данного указания не содержало.

Остановлюсь на трех наиболее перспективных вариантах решения данной ситуации в судебном порядке:

1) обязать нотариуса снять запрет на отчуждение недвижимого имущества;

2) признать Договор ипотеки от 20 июля 2007 года недействительным;

3) обязать бюро технической инвентаризации зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество за компанией "М" на основании Договора купли-продажи от 28 октября 1998 года и заочного решения районного суда от 11 ноября 2010 года.

1. Основанием для подачи иска относительно обязательства нотариуса снять запрет на отчуждение недвижимого имущества в данном случае является наличие письменного отказа в совершении нотариального действия по снятию запрета на отчуждение Помещений.

Так, согласно части 5 статьи 11 ГК Укра­ины, в случаях, установленных актами гражданского законодательства, гражданские права и обязанности могут возникать из решения суда.

Обосновывая суду тот факт, что нотариус незаконно отказал компании "М" в совершении вышеуказанного действия, следует акцентировать внимание на наличии в данном случае судебного решения, в котором хотя прямо и не указано, что нотариус должен снять запрет на отчуждение помещений компании "М", но вся его "суть" указывает на наличие у нотариуса оснований для снятия этого запрета.

Как указано в подпункте 5.1 пункта 5 главы 15 Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины 22 февраля 2012 года № 296/5 и зарегистрированного в Ми­нистерстве юстиции Украины 22 февраля 2012 года под № 282/20595 (Порядок совершения нотариальных действий), нотариус, наложивший запрет, снимает запрет на отчуждение имущества при получении уведомления: "...по решению суда; ...".

Таким образом, у нотариуса в данном случае есть все основания для снятия запрета на отчуждение Помещений - на основании подпункта 5.1 пункта 5 главы 15 Порядка совершения нотариальных действий, а именно: по решению суда.

На случай, если для суда такой позиции относительно возможности снятия нотариусом в данном случае запрета на отчуждение Помещений компании "М" окажется мало, в исковом заявлении относительно обязательства нотариуса снять запрет на отчуждение недвижимого имущества следует указать, что, согласно подпункту 5.1 пункта 5 главы 15 Порядка совершения нотариальных действий, нотариус, наложивший запрет, снимает запрет на отчуждение имущества при получении уведомления: "...в других случаях, предусмотренных законом".

Интересная фраза, которая дает скрупулезному юристу широкое поле для творческой деятельности (которой, безусловно, является процесс написания искового заявления).

Так, согласно части 1 статьи 17 Закона Украины "Об ипотеке" от 5 июня 2003 года № 898-IV, ипотека прекращается в случае, в частности, уничтожения (потери) переданного в ипотеку здания (сооружения), если ипотекодатель не восстановил его.

Определение понятия "потеря здания (сооружения)" в Законе Украины "Об ипотеке" не приведено, однако в пункте 1.3 раздела 1 Порядка взаимодействия между органами государственной контрольно-ревизионной службы и органами прокуратуры, внутренних дел и Службы безопасности Украины, утвержденного приказом Глав­ного контрольно-ревизионного управления Укра­ины, Министерства внут­ренних дел Укра­ины, Службы безопасности Укра­ины, Генеральной прокуратуры Украины от 19 октября 2006 года № 346/1025/685/53, зарегистрированного в Ми­нистерстве юстиции Украины 25 октября 2006 года под № 1166/13040, приводится определение понятия "потеря активов": "потеря активов - безвозвратное уменьшение активов путем: перечисления (уплаты) денежных средств; отчуждения, недостачи, уничтожения (порчи) или приобретения неликвидного (испорченного) имущества; потеря должника в обязательстве; уменьшение доли государственной (коммунальной) собственности в уставном фонде хозяйственного общества".

Из приведенного определения следует, что потерей является, в том числе, отчуждение имущества.

В данном случае мы имеем не просто решение суда, которое вступило в законную силу и в котором есть фраза о том, что компания "М" имеет право на Помещения, но и завершенный

юридический факт передачи Поме­щений представителю компании "М", оформленный актом и постановлением государственного исполнителя.

Это является еще одним свидетельством того, что в данном случае произошло отчуждение имущества (его потеря) от ООО "А" к компании "М" в понимании части 1 статьи 17 Закона Украины "Об ипотеке".

Итак, со вступлением в законную силу заочного решения районного суда от 11 ноября 2010 года и передачей Помещений, которые были предметом спора в соответствующем судебном деле, ООО "А" потеряло предмет ипотеки (Помещения) по договору ипотеки от 20 июля 2007 года.

Поэтому у нотариуса в данном случае есть все основания для снятия запрета на отчуждение производственных Помещений - на основании подпункта 5.1 пункта 5 главы 15 Порядка совершения нотариальных действий, а именно: "в другом случае".

2. Выбирая вариант с признанием Договора ипотеки от 20 июля 2007 года недействительным, компании "М" следует, прежде всего, учесть, что она не является стороной вышеуказанного договора ипотеки, поэтому ей придется обосновать, какие ее права и/или охраняемые законом интересы нарушены в данном случае.

Как указано в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 6 ноября 2009 года № 9 "О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными", в соответствии со статьями 215 и 216 ГК Украины требование о признании оспариваемой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, а также требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть заявлены как одной из сторон сделки, так и другим заинтересованным лицом, права и законные интересы которого нарушены совершением сделки.

Такое же положение содержится и в разъяснениях Высшего Арбитражного Суда Украины от 12 марта 1999 года № 02-5/111 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с признанием сделок недействительными", в соответствии с пунктом 2 которых, если действующее законодательство не определяет круг лиц, которые могут быть истцами в делах, связанных с признанием сделок недействительными, хозяйственному суду для решения вопроса о принятии искового заявления следует руководствоваться правилами статьи 2 Хозяйственного процессуального кодекса (ХПК) Украины. Следовательно, кроме контрагентов по договору, прокурора, государственных и других органов, истцом по делу может быть любое предприятие, учреждение, организация, чьи права и охраняемые законом интересы нарушает это соглашение.

Как отметил Конституционный Суд Украины в пункте 1 резолютивной части своего решения № 18-рп/2004 от 1 декабря 2004 года по делу № 1-10/2004, понятие "охраняемый законом интерес", которое употребляется в части 1 статьи 4 ГПК Украины и других законах Украины, в логически-смысловой связи с понятием "права" надо понимать как стремление к пользованию конкретным материальным и/или нематериальным благом, как обусловленное общим содержанием объективного и прямо не связанное в субъективном праве простое легитимное разрешение, которое является самостоятельным объектом судебной защиты и других средств правовой охраны с целью удовлетворения индивидуальных и коллективных потребностей, не противоречащих Конституции и законам Украины, общественным интересам, справедливости, добросовестности, разумности и другим общеправовым принципам.

В данном случае компания "М" имеет стремление к пользованию конкретным материальным благом, а именно: Помещениями, с целью удовлетворения коллективных потребностей собственников компании "М". Эти коллективные потребности заключаются в осуществлении государственной регистрации права собственности на Помещения, без которой компания "М" не имеет возможности распоряжаться принадлежащими ей Помещениями (а следовательно, и реализовать в полной мере свои права собственника).

Стремление компании "М" к пользованию вышеуказанным материальным благом не противоречит Конституции и законам Украины, справедливости, добросовестности, разумности и другим общеправовым принципам, поскольку ипотекодатель по Договору ипотеки от 20 июля 2007 года - ООО "А" - не является собственником Помещений (которые являются предметом ипотеки). Как следствие, признание недействительным Договора ипотеки от 20 июля 2007 года не нарушит прав ОАО "Н" как ипотекодержателя по этому Договору.

В свою очередь, компания "М" не имеет никаких задолженностей перед ОАО "Н", и потому у банка нет никаких оснований для того, чтобы держать у себя или любым способом претендовать на Помещения, собственником которых по решению суда является компания "М".

Поэтому компания "М" в данном случае имеет все основания для обращения в суд - чтобы защитить свои права собственника Помещений, а также охраняемый законом интерес относительно этих Помещений.

Сам же иск компании "М" целесо­образно мотивировать тем, что, поскольку договор купли-продажи Помещений от 16 мая 2007 года, заключенный между компанией "М" в лице гр-ки Ч. на основании доверенности от 25 апреля 2005 года и гр-ном Т., признан недействительным по решению суда, к нему должны применяться правовые последствия недействительности сделки, определенные в статье 216 ГК Украины.

В соответствии с частью 1 настоящей статьи "Недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме связанных с ее недействительностью.

В случае недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне в натуре все, что она получила во исполнение этого соглашения...".

Поскольку вышеуказанный договор купли-продажи от 16 мая 2007 года в данном случае не создает юридических последствий, то и такое его последствие, как приобретение гр-ном Т. права собственности на Помещения, не состоялось. Следовательно, можно считать не состоявшимся и юридический факт передачи гр-ном Т. этих Помещений в уставный капитал ООО "А".

Согласно статье 5 Закона Украины "Об ипотеке", предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при условии, что недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на праве собственности.

Учитывая то, что предметом ипотеки по Договору ипотеки от 20 июля 2007 года стало имущество, не принадлежащее ипотекодателю, и, как следствие, оно не может быть предметом ипотеки по кредитным обязательствам ООО "А" перед ОАО "Н", в сложившейся ситуации Договор ипотеки от 20 июля 2007 года должен быть признан судом недействительным.

Основанием недействительности сделки в силу части 1 статьи 215 ГК Украины является несоблюдение в момент совершения сделки стороной требований, установленных частями 1 - 3, 5 и 6 статьи 201 настоящего Кодекса.

Недействительность договора ипотеки, в свою очередь, влечет за собой необходимость исключения записи об обременении имущества ипотекой, а также снятие запрета на отчуждение имущества, которое является предметом этого договора.

3. Наконец, третий вариант - обязать бюро технической инвентаризации зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество за компанией "М" на основании Договора купли-продажи от 28 октября 1998 года.

Он, как и вариант признания Договора ипотеки от 20 июля 2007 года недействительным, основывается на том юридическом факте, что поскольку договор купли-продажи от 16 мая 2007 года Помещений, заключенный между компанией "М" в лице гр-ки Ч. на основании доверенности от 25 апреля 2005 года и гр-ном Т., признан недействительным по решению суда, к нему должны применяться правовые последствия недействительности сделки, определенные в статье 216 ГК Украины.

Как уже отмечалось выше, поскольку вышеуказанный договор купли-продажи от 16 мая 2007 года в данном случае не создает юридических последствий, то и такое его последствие, как обретение гр-ном Т. права собственности на Помещения, не состоялось. Следовательно, можно считать не состоявшимся и юридический факт передачи гр-ну Т. этих Помещений в уставный капитал ООО "А".

А значит, подлежит восстановлению государственная регистрация права собственности компании "М" на недвижимое имущество (Помещения).

В соответствии с частью 5 статьи 11 ГК Украины в случаях, установленных актами гражданского законодательства, гражданские права и обязанности могут возникать из решения суда.

Согласно пункту 1 Приложения 2 "Перечень правоустанавливающих документов, на основании которых проводится государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество" Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, одним из таких правоустанавливающих документов является решение суда (в данном случае это заочное решение районного суда от 11 ноября 2010 года) о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества, о передаче бесхозного недвижимого имущества в коммунальную собственность.

Вышеприведенная аргументация доказывает, что суд в данном случае будет иметь все основания восстановить положение, существовавшее до нарушения права собственности компании "М" на недвижимое имущество (Помещения).

Суммируя все вышеизложенное, следует сказать, что однозначный ответ на вопрос, какой из трех вариантов целесообразнее выбрать в данном случае, дать сложно. На первый взгляд доводы в обоснование каждого из них логичны, обоснованны и должны убедить суд в правоте истца.

Судебная практика

Признание недействительности сделок

Как указано в абзаце 5 пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда Украины № 9 от 6 ноября 2009 года "О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными", решение суда об удовлетворении иска о возврате имущества, переданного по недействительным сделкам, или истребовании имущества из чужого незаконного владения является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, за собственником, а также отмены предварительной регистрации (статьи 19, 27 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" от 1 июля 2004 года № 1952-IV).

При этом очевидным является то, что наличие запрета на отчуждение вышеуказанного недвижимого имущества не препятствует восстановлению государственной регистрации права собственности компании "М" на это недвижимое имущество, поскольку в данном случае, как отмечает Верховный Суд Украины, осуществление государственной регистрации права собственности на имущество (как переданное по недействительной сделке), подлежащее государственной регистрации за собственником, а также отмена предварительной регистрации происходят в порядке исправления технических ошибок в Государственном реестре прав на основании статьи 27 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений".