Все ненужное - на слом!

Правила пользования помещениями жилых домов и придомовых территорий, утвержденные постановлением Кабмина Украины ?572 от 8 октября 1992 года, обязывают владельцев квартир проводить переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий ТОЛЬКО с целью улучшения благоустройства квартиры. Делать это необходимо в соответствии с проектами без ограничения интересов других граждан, которые проживают в этом доме.

 Если вы собрались передвинуть стены в своей квартире, чтобы сделать ее более комфортной, сразу готовьтесь к долгой бумажной эпопее и мучительным походам по инстанциям. Заявление с просьбой разрешить расширить кухню, объединить комнаты или две квартиры в одну подают в местные органы власти, а чтобы получить положительный ответ, туда же относят кипу разных справок.

Первым делом получают письменное согласие на переоборудование квартиры жильцов, соседей по площадке и стояку. Как правило, соседям эта затея не нравится, они определенно против разрушения стен в соседней квартире: это обещает им шум, в ряде случае - трещины в стенах, а иногда перепланировка одной из квартир представляет угрозу для всего дома.?

В прошлом году жильцы дома ?117 по улице Набережной занялись перепланировкой своей 2-комнатной квартиры и самостоятельно разрушили стену между кухней и комнатой. Все в этом доме привыкли к грохоту, так как знали: в квартире на 4-м этаже идет капитальный ремонт. Потому никого из жильцов не встревожил шум, который издала обвалившаяся в их доме крыша.

Обрушение кровли обнаружили, когда выпал снег и в квартире на 4-м этаже начался потоп. После того как вызвали спасателей, выяснилось, что из-за нарушения целостности конструкции бетонное перекрытие не выдержало нагрузки и обрушилось.

Это всего лишь один пример из множества других, которые непосредственно связаны с перепланировкой квартир. По этой причине заручиться поддержкой соседей оказывается делом очень хлопотным. Очень часто за их согласие приходится платить, причем иногда не только деньги. Например, поменять им батареи или окна, в отдельных случаях - сделать ремонт в их квартире.

Далее путь лежит в официальные учреждения. Помимо согласия соседей, техпаспорта, справки-характеристики из БТИ, а также правоустанавливающих документов на квартиру к заявлению местным властям прилагают:

- разрешение организации, на балансе которой находится дом;

- экспертное техническое заключение о возможности перепланировки;

- справку обо всех перепланировках, ранее произведенных в доме;

- акты проверки технического состояния квартир, находящихся рядом с той, которую собираются переустраивать;

- документ о наличии дымовых и вентиляционных каналов.

Если же дом является историческим или архитектурным памятником, то без визы чиновников управления культуры дело не обходится. Затем нужно повозиться с проектом перепланировки. Если предусмотрен перенос либо замена водопроводных и газовых труб, батарей, электропроводки (а без этого ни один нормальный ремонт сейчас не обходится, тем более перепланировка), проект направляется на экспертизу в соответствующие организации - водоканал, службу газа, санэпидемстанцию и т. д.

Разумеется, силы и время можно сэкономить, обратившись к фирмам-посредникам, оказывающим помощь в легализации изменений в вашей квартире, но услуга эта - из дорогих.

Ну и, конечно же, проект должен быть заверен в жэке либо в другой организации, в ведении которой находится дом. И лишь когда проект полностью утвержден, можно начинать рушить стены, но только строго в соответствии с утвержденным планом.

Так должно быть, но на самом деле часто люди сначала ломают стены, а потом "узаконивают" перепланировку.

По ходу сбора документов от перестройщика могут потребовать дополнительные бумаги: все зависит от "специфики" квартиры, ее расположения и других факторов. Оформление перестройки квартиры обойдется ее владельцу в сумму от нескольких сотен до десятков тысяч гривен.

После окончания масштабного ремонта все изменения в квартире должны быть проверены бюро технической инвентаризации (БТИ). Только при одном упоминании этой аббревиатуры многие горожане, столкнувшиеся с четкой работой этой госструктуры и любезностью ее сотрудников, сцепляют зубы, чтобы не заматериться. Почему-то при посещении этой конторы людей начинает бить нервный тик, они выплевывают ругательства, едва переступив ее порог, и готовы задушить ближнего своего за то, что тот пытался хитростью вклиниться в голову очереди, минуя ее длинный хвост.?

При перепланировке разрешено:

- расширение жилых комнат за счет коридоров, вспомогательных помещений, каминов, печей, если не затрагиваются несущие стены;

- переоборудование в столовую комнаты, прилегающей к кухне;?

- создание проемов в ненесущих стенах и расширение или смещение входа в квартиру,

- демонтаж подоконников и установка распашных дверей на балкон.

Но даже те изменения, которые формально разрешены, должны быть зафиксированы в бюро технической инвентаризации (БТИ).

При перепланировке запрещено:

- разбирать внешние стены независимо от того, несущие они или нет;

- объединять лоджии и балконы с комнатами, а также переносить на них приборы отопления;

- без согласования с местными разрешительными органами устанавливать санузлы над жилыми комнатами и кухнями и делать проемы в несущих стенах;

- удалять звукоизолирующее основание полов, а также вентиляционные каналы и короба;

- объединять квартиры, находящиеся одна над другой, с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий;

- пристраивать дополнительные помещения к квартирам, расположенным на первых этажах многоэтажных домов;

- устанавливать кондиционеры и спутниковые антенны на фасадах зданий, выходящих на улицу.?

"Чаще всего переоборудывают квартиры в новых домах там, где еще не закончено строительство, -    рассказал Николай Прядко, доцент кафедры архитектурно-промышленных и гражданских зданий Донбасской национальной академии строительства и архитектуры, автор книги "Обследование и реконструкция жилых зданий". - Начинают ломать то, что было задумано, и делать по-своему. В итоге все получается совсем другим, и очень часто такие дома, только сданные в эксплуатацию, уже находятся в аварийном или предаварийном состоянии.

Также много переделывают в девятиэтажках. Там владельцы квартир ломают несущие стены, делая из девятиметровой кухни и двенадцатиметровой спальни одну большую столовую. Это также делают на нижних этажах с недостаточным усилением или вообще без него. Соседи, конечно, жалуются, но, как правило, перепланировками занимаются богатые люди, которые утрясают в жэках любые вопросы. Еще часто увеличивают комнаты за счет балконов и лоджий, вырезая несущую панель. Это очень опасно: балкон может обрушиться, потому что он держится на этой панели.
 

По идее для любой перепланировки нужно приглашать специалиста и брать разрешение в разных организациях.?А если перепланировка касается ломки несущих стен, то нужно делать разработку рабочего проекта, утверждать и согласовывать его с облСЭС, пожарными, управлением архитектруры и градостроительства, в отделе коммунального хозяйства исполкома, в юридическом отделе. Самое безболезненное для конструкции дома - это совмещение ванной и туалета (но в любом случае заниматься этим должен специалист)".

 Однако любой владелец квартиры может заниматься ремонтом и перепланировкой тихо и самостоятельно, никого не ставя в известность. В таком случае Николай Прядко советует напрячься соседям, потому что если дом начнет разваливаться, пострадают и они тоже, причем ни за что. Так что когда звук работающих инструментов за вашей стеной станет регулярным и навязчивым, найдите способ как-то поинтересоваться у соседей, чем это они там занимаются. В смысле, согласованы ли их действия со всякими важными структурами. Если нет, то вы имеете полное право обратиться в жэк с тем, чтобы в квартире соседей провели проверку.

Кстати, за несанкционированную перепланировку предусмотрено уголовное наказание,?говорит Николай Владимирович. Во-первых, согласно ст. 150 Административного кодекса "самовольная перепланировка жилых помещений влечет за собой предупреждение или штрафные санкции".

Кроме того, если ваша квартира расположена в доме, который является памятником архитектуры или истории, лучше все-таки получить все соответствующие разрешения. Согласно статье 298 Уголовного кодекса Украины "уничтожение, разрушение или порча памятников истории или культуры караются штрафом до ста необлагаемых налогом минимумов доходов граждан или ограничением свободы на срок до трех лет".

Существует также Закон Украины "Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства" ? 208/94 ВР от 14 октября 1994 г., который регламентирует ответственность за правонарушения в области градостроительства. В соответствии с этим документом "за выполнение строительных работ без разрешения на их проведение или без утвержденной проектной документации взимается штраф в размере 50% от стоимости этих работ".

Во-вторых, следует подготовиться к тому, что при возможной продаже, составлении дарственной на перепланированную без разрешения квартиру возникнут сложности с оформлением перепланировки - в БТИ поставят на новом плане квартиры штамп "Без дозволу", говорящий о том, что перепланировка сделана незаконно, без разрешения. В этом случае получение "справки-характеристики", необходимой для операций с недвижимостью, невозможно. То есть все равно придется приводить разрешительные документы в порядок. Нетрудно догадаться, что сделать это будет крайне проблематично и, конечно, намного дольше (и дороже). Если в техническом паспорте стоит печать БТИ о том, что квартира перепланирована самовольно, то ни продать, ни подарить ее нельзя. Нотариусы отказываются работать с такой недвижимостью. Ее можно отдать в залог, но многие банки не хотят работать с таким жильем.?

Если вы затеяли "революцию" в помещении, определитесь, как правильно называются ваши действия - перепланировка или реконструкция. В зависимости от этого придется подбирать различную разрешительную документацию.

При перепланировке не изменяются несущие конструкции и функциональное назначение помещения. Другими словами, можно добавить или снести внутреннюю перегородку, перенести дверной проем и т.д. А если в процессе ремонта функциональное назначение помещения изменилось, в жилой квартире устроен офис или магазин - это уже реконструкция. То есть реконструкция - это изменение в процессе ремонта функционального назначения и технико-эксплуатационных параметров существующего помещения.?