Жилые дома нельзя строить на участках для ведения индивидуального сельского хозяйства.

Как купить участок для строительства дома

Шаг 1: Проверить целевое назначения участка

Запросить у собственника участка Государственный Акт на право собственности на земучасток (Госакт)* и убедиться, что в графе "Целевое назначение (использование) земельного участка" указано "Под строительство и обслуживание жилого дома".

Важно:

Жилые дома нельзя строить на участках для ведения индивидуального сельского хозяйства. Риски - принудительное прекращение прав на участок на основании его нецелевого использования (Статья 143 ЗК). Изменение целевого назначения участка может занять от 2-5 месяцев до нескольких лет и требует юридического сопровождения.

Какие законы читать:

Земельный кодекс Украины (ЗК), статья 19 "Категории земель", статья 40 "Земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и гаражного строительства", приказ Госкомзема "Об утверждении Классификации видов целевого назначения земель" и др.

 

Шаг 2: Убедиться в присвоении участку кадастрового номера

Проверить наличие кадастрового номера в Госакте* (около 20 цифр, разделенных двоеточиями). Номер присваивается каждому участку для идентификации расположения. При переходе права собственности кадастровый номер не изменяется.

При отсутствии Госакта* (для участков, оформленных после 1 января 2013 г.) - запросить у собственника выписку из кадастра

Дополнительно проверить: проект отвода земучастка, технический отчет про вынос земельного участка в натуру и распоряжения госорганов о предоставлении участка

Важно:

Кадастровый номер указывается на всех Госактах, выданных позднее апреля 2002 г. на светло-зеленых бланках. На "оранжевых" Госактах старого образца кадастровый номер отсутствует. Оформить приобретение участка с таким Госактом не получится, пока собственник не получит номер. В случае продажи части участка или при объединении нескольких участков потребуется получение новых кадастровых номеров.

Какие законы читать:

Закон "О государственном земельном кадастре"

 

Шаг 3: Оценить риски и провести проверку участка

Обратить внимание на факторы риска:

• границы участка отмечены колышками в "чистом поле", рядом отсутствует застройка
• цена ниже среднерыночного уровня
• расположение или примыкание участка или его части в заповедной или охранной зоне
• высокая вероятность изъятия земли для общественных нужд (строительства мостов, дорог и т.п.)
• участок находится в залоге
• у собственника имеются земельные споры или конфликты с соседями
• высокий уровень грунтовых вод
• через участок проходят линии электропередач, общественные дороги, др.

Где и как проверить участок:

• На электронной кадастровой карте (доступна online с января 2013 г., сейчас адрес карты неизвестен) найти и проанализировать всю информацию об участке
• В землеустроительной организации заказать "вынос земельного участка в натуру" для исключения покупки самовольно захваченной земли, минимизации рисков территориальных споров с соседями
• убедиться в отсутствии несанкционированной застройки (приехать и обследовать участок)
• Юридической компании поручить проверку юридической чистоты участка
• Потребовать от продавца справку из управления земельных ресурсов о наличии/отсутствии ограничений и обременений земучастка.
• Провести геологическую экспертизу для выяснения уровня грунтовых вод и т.п.

Важно: С минимальным уровнем рисков связана покупка участка на территории населенного пункта в районе с существующей застройкой и устоявшимися границами с другими землепользователями по цене, соответствующей среднерыночной

Шаг 4: Оформить переход права собственности

Обратиться к нотариусу для нотариального удостоверения сделки.

С 1 января 2013 г. нотариальное удостоверение сделки и регистрация права собственности будут происходить одномоментно.

Какие документы нужны от продавца:

• Паспорт и идентификационный номер
• Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на участок (Госакт)
• Справка о присвоении участку кадастрового номера
• Справка об отсутствии строений на участке

Какие документы нужны от покупателя:

• Паспорт и идентификационный номер

Важно: Список документов, необходимых при заключении сделки, может отличаться в зависимости от местонахождения участка и индивидуальной ситуации сторон. Точный перечень "бумаг" необходимо уточнять у нотариусов на местах.

 

Какие законы читать:

Закон "О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их обременений"

 

Интересно: С 1 января 2013 г. вместо Госакта будет выдаваться свидетельство о праве собственности на земельный участок в подконтрольной Минюсту Государственной регистрационной службе Украины (drsu.gov.ua). Данные о собственниках будут вноситься во вновь созданный Госреестр вещных прав на недвижимое имущество.

 

Ранее выданные Госакты не теряют свою силу и остаются бессрочными. Поэтому существующим собственникам земучастков проходить регистрацию в Госреестре не нужно.