2017-11-29

Покупка квартиры: реалии и опасности

 

1. Нарушение прав несовершеннолетних детей.

Наиболее часты ситуации при покупке квартиры, когда в семье продавцов есть дети. Дети могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи), либо иметь право пользования жильем (в частности корпоративные квартиры, где дети только прописаны).

Для продажи такого объекта недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства т.н. опекунского совета (далее ОС). Такое разрешение может быть с условием, т.е. ОС разрешает продажу квартиры и уполномочивает родителей купить на детей площадь не меньшую, чем они имели до продажи квартиры с конкретным указанием адреса покупаемой квартиры.

Разрешение ОС может быть без указания адреса, но с обязательным условием покупки на детей площади, не меньшей, чем они владели до продажи. Таким образом, имущественные права несовершеннолетних детей не будут ущемлены. ОС требует обязательно согласие второго родителя на продажу квартиры, если он не лишен родительских прав.

В интересах ребенка суд расторгает сделку купли-продажи, не разбирая, кто прав, кто виноват. Разрешение ОС один из самых важных документов при продаже квартиры. Поэтому ни один грамотный нотариус и ни одно агентство недвижимости не возьмут в работу документы без этого разрешения.

Нужно остановиться на достаточно новой ситуации - строительство квартир по инвестиционным договорам. Иногда для инвестирования строительства квартиры приходится продавать квартиру, сособственниками которой являются дети. Но инвестиционный договор не является документом, подтверждающим право собственности. Более того, он заключается между строительной компанией и инвестором, а это всегда один человек, причем взрослый. Как быть в такой ситуации? Семья имеет возможность на время строительства жить в другом месте. Но даст ли разрешение ОС на продажу квартиры, где сособственниками являются дети. Если строительство квартиры по инвестиционному договору закончено, то ОС в разрешении на продажу ставит условие подарить ребенку какую-то долю в новой квартире, но опять же площадь этой доли должна быть не меньше, той, которая принадлежала ребенку в "старой" квартире.

Агентствам недвижимости и покупателям следует обратить внимание на квартиры, где дети только прописаны и не являются собственниками. Дети должны быть выписаны и затем прописаны на другой жилплощади. Вообще-то за исполнение выписки и прописки должны отвечать взрослые продавцы квартиры. Кстати этот пункт есть в самом договоре купли-продажи, заключенном у нотариуса.

2. Покупка квартиры по доверенности.

В первую очередь нужно проверить доверенность - не наступили ли обстоятельства, прекращающие ее действие (это истечение срока действия, отмена доверенности, смерть доверителя или признание его недееспособным). Иногда доверенность бывает получена путем принуждения, либо доверитель и продавец заранее вступают в преступный сговор. Поэтому лучше всего, если покупатель имеет дело с собственником квартиры, а не с доверенным лицом. Обязательно следует встретиться с собственником квартиры наедине и попросить его подтвердить полномочия доверенного лица. Агентство может навести справки у соседей о хозяине квартиры, состоянии его здоровья, отношениях и степени родства с доверенным лицом. В результате этих действий вы должны получить для себя ответ на вопрос - почему собственник поручил продажу квартиры другому лицу. Если мотивы выдачи доверенности вам не понятны, воздержитесь от сделки.

Особенно опасно покупать квартиры по доверенности, если она выдана в другой стране, например в России. Такую доверенность на сегодняшний день проверить очень сложно. Это могут сделать агентства.

3. Продажа квартиры, полученной в наследство.

Покупателю трудно самостоятельно проверить круг наследников, ведь в него могут входить дети от предыдущих браков умершего собственника, дети, в отношении которых он был лишен родительских прав, иждивенцы и т.д.

В тех случаях, когда правоустанавливающим документом на квартиру является Свидетельство о праве на наследство по завещанию и продавец указан в нем как единственный наследник, мошенничество практически не возможно. А вот если вам показывают свидетельство о праве наследования по закону, стоит проявить осторожность. Хотя и при предъявлении свидетельства о праве на наследство по завещанию могут быть проблемы. В частности, есть такое понятие как иждивенцы. Иждивенец - это лицо, находящееся на содержании. Если завещание составляется в чью-либо пользу, а у завещателя есть наследник, являющийся иждивенцем, то этот иждивенец может оспорить завещание и отсудить себе долю в наследуемом имуществе, которая составляет 2/3 наследуемого имущества.

Вышеперечисленные случаи не исчерпывают все многообразие возможных причин признания сделки недействительной. Максимально гарантировать права добропорядочного покупателя поможет вам агентство недвижимости, которое имеет опыт практической работы на рынке недвижимости и квалифицированных сотрудников.