Квартира в залоге: покупаем или продаем

     Иногда люди теряют работу, бизнес и доверие близких. И вынуждены (или обязаны) продавать свое имущество.
     Конфискованное или залоговое имущество, в частности недвижимость, может быть реализовано тремя способами.
     Квартира может быть продана так:
     1. Должники сами найдут покупателя, под контролем банка добровольно продадут свое имущество и вернут долг. Так чаще всего поступают граждане, неспособные погасить кредит на машину или квартиру. 
     2. Принудительная продажа через организатора торгов (биржу, аукционный центр, Укрспецюст).
     3. Продажа вне публичных торгов – регламентирована Законом "Об ипотеке". Согласно данному закону, в случае невыполнения должником своих обязательств предмет ипотеки может перейти в собственность банка, если это предусмотрено в договоре ипотеки. Банк может переоформить право собственности на залог, а затем продать его от своего имени. Зачастую банки оформляют залог в свою собственность, потом передают его своим же структурам, которые на этом зарабатывают.

     Подводные камни продажи залога

     В целом тема продажи залогового имущества болезненна как для банкиров, так и для должников (комиссионные и НДС при продаже, непрозрачный механизм определения стоимости). Свои претензии к системе реализации залогов и у потенциальных покупателей. Бытует мнение, что благодаря возможности обойтись без публичных торгов аукционеры практикуют продажу залогового имущества нужным людям и по нужной цене.
     Действительно, если право собственности согласно договору ипотеки перейдет к банку, должник теряет какой-либо контроль над имуществом и не может указывать банку, кому его продавать. Поэтому привлекательные активы (например, недвижимость) по цене ниже рыночной у банков все-таки можно приобрести.
     У Государственной исполнительной службы (ГИС) свои "фишки": например, размещение объявлений об аукционах в бесплатных газетах, которые до платежеспособного покупателя доходят едва ли. По данным ГИС Киева, на принудительные аукционы по продаже недвижимости 80% квартир поступает на реализацию по частным долгам, 15% - по невозвращенным ипотечным кредитам и не более 5% - по уголовным делам.
     Но это только процентное соотношение. Общее количество целых квартир, реализуемых через систему аукционных центров, чрезвычайно мало. В Киеве, по данным столичной ГИС, в среднем на аукцион выставляется одна квартира в месяц. Чаще передаются на реализацию части квартир: половина или треть. Это происходит из-за того, что арестованные или конфискуемые квартиры чаще всего находятся в долевой собственности (например, между членами одной семьи).

     Правила проведения аукциона

     По правилам, начальная цена лота на аукционе не может быть ниже 90% его стоимости, определенной путем оценки. Объявление в СМИ о дате проведения аукциона по закону должны быть напечатаны не позднее, чем за 15 дней до его начала. Эти правила вместе с длительными сроками подготовки аукциона и делают покупку недвижимости на нем очень привлекательной сделкой. Ведь даже при самых благоприятных обстоятельствах аукцион состоится не раньше, чем через 6 месяцев после направления запроса о продаже имущества.
     Однако, как мы указывали выше, количество аукционов невелико. Дело в том, что комиссионные посредника при его проведении составят до 20% от стоимости имущества, исполнительная служба взыщет еще 5%. Соответственно, денег, вырученных на открытом аукционе (за вычетом сбора и комиссионных) может не хватить для погашения ссуды. Поэтому для банков аукционный способ продажи недвижимости невыгоден – банкиры предпочитают договариваться со своим должником, который потерял платежеспособность, полюбовно. То есть, продавать залоговое жилье по рыночным ценам через партнерское агентство недвижимости.
     В таких случаях банки забирают себе часть вырученных средств, которые идут на покрытие суммы долга заемщика и пени за просрочку выплаты кредита, а остаток возвращают своему клиенту.
     Основная часть имущества, выставленного на продажу, находится в регионах. Банкиры объясняют этот феномен спецификой регионального рынка. Дескать, по причине отсутствия платежеспособного спроса в глубинках залоговое имущество реализуется дольше, чем в крупных населенных пунктах. Впрочем, изобилию коммерческих предложений из регионов может быть и другое объяснение - не совсем адекватная оценка рисков клиентов региональными отделениями.