2017-11-21

Несколько слов об аренде жилплощади

 

Сегодня аренда жилья - самый активный сегмент рынка недвижимости: сделок здесь совершается на порядок больше, чем при купле-продаже на первичном и вторичном рынке жилья. И это понятно: далеко не каждому по карману выложить кругленькую сумму в у. е. за квартиру, приобретаемую в собственность, а вот снять ее в аренду с помесячной оплатой многим уже вполне по силам? Конечно, если при этом у человека есть высокооплачиваемая работа или доходный бизнес, так как цены на снимаемые "квадраты" растут так же стремительно, как и на продающиеся квартиры.

В активе агентств недвижимости, как правило, в свободном предложении бывает лишь пять-шесть вариантов: или слишком дорогие апартаменты, или настолько убитые "хрущебы", в которых страшно жить даже бесплатно. Поиск приличного жилья по средней цене нередко затягивается на недели.

 

Квартирные лохотроны
 

Многие приезжие в отличие от коренных горожан предпочитают искать жилье самостоятельно, желая сэкономить на комиссионных агентству, и начинают активно скупать газеты, печатающие объявления по жилой недвижимости или сдирать со столбов бумажные "гармошки" с призывными заголовками "Сдам - сниму". Разочарование наступает очень быстро - в 99-ти случаях из 100 по указанному телефону ответит посредник, который опять же попросит за услуги комиссионные, которые составляют 50-100% месячной арендной платы. Хорошо, если этот посредник окажется в виде маленького и никому не известного агентства или черного маклера, которые тем не менее покажут сдаваемое внаем жилье. Хуже, если вы нарветесь на так называемое информационное агентство, маскирующееся под "недвижимое", которое всего лишь торгует списками якобы сдаваемого в аренду жилья. За этим списком вас попросят приехать непосредственно в агентство, обещая предоставить от нескольких десятков до шести тысяч (!) вариантов сдаваемого жилья (хотя реально по всему Киеву, если не брать в расчет дорогостоящие апартаменты, ежедневно сдается не больше 20-25 квартир). Обзванивать владельцев жилья вам придется самостоятельно, и вы можете потратить на это всю оставшуюся жизнь: в лучшем случае в ответ услышите, что квартира уже сдана. Кстати, подобные квартирные лохотроны, как правило, с первого взгляда внушают доверие: солидный офис (очень часто в центре города!), охрана, хорошо одетые менеджеры...

Но будьте внимательны! Вот моменты, которые должны насторожить:?

- с вами заключают договор "об информационных услугах" или "информационном обслуживании";

- за свои услуги агентство сразу же требует небольшую, но оплату - обычно от 30 до 100 у. е.

На самом деле, когда речь идет об аренде квартиры, услуги риэлтора оплачиваются по факту заселения. А квартиру вы смотрите в присутствии ее хозяев и агента. И только если она вам понравилась и все условия устраивают, заключается договор, после чего и производится оплата.

И вообще: добросовестных хозяев, сдающих жилье, минуя агентство, нынче остались единицы, ибо какой смысл владельцу квартиры тратить свое время и деньги на объявления, а потом сутками сидеть на телефоне, выясняя, кто это собирается въехать в его жилище - многодетная цыганская семья или беженцы из Ливана? Спокойнее подать заявку в опытное агентство и заказать определенный контингент постояльцев (например, молодую семью с одним ребенком или, наоборот, одинокого мужчину), у которых риэлтеры к тому же заранее проверят документы. Причем сделают это для хозяина квартиры совершенно бесплатно: ведь по устоявшейся практике в Украине и других странах СНГ за риэлторские услуги, в отличие от Запада, платит не арендодатель, а арендатор, то есть тот, кто снимает жилье. Для последнего это, конечно, минус. Но есть и плюсы: обратившись в агентство, вы уже не тратите время и нервы на самостоятельные и чаще всего безрезультатные поиски жилища - за вас это сделают риэлторы, которые затем будут сопровождать при осмотре нескольких квартир, пока не выберете то, что вам подходит.

Еще один плюс сотрудничества с профессиональными риэлторами: оно непременно заканчивается заключением письменного договора между арендодателем и нанимателем, за правильность составления которого несет ответственность агентство (составляется он на бланке агентства, и посредник указывает в нем свои реквизиты). В договоре фиксируются все существенные условия аренды - ответственность сторон, формы и сроки оплаты и т. д.. Кроме того, можно предусмотреть и требования частного характера. Например, о том, что квартирант обязуется оплатить ремонт вышедшей из строя бытовой техники. Еще один важный момент, который желательно отразить в договоре: права и обязанности при возникновении чрезвычайных обстоятельств, например, прорыве труб отопления. Это позволит четко определить порядок действий арендатора и хозяина жилья, если кто-то из них решит разорвать договор, а также размер материальной компенсации. При необходимости юристы агентства недвижимости даже могут представлять пострадавшую сторону в суде. Хотя на практике такое случается не часто.

Но прежде чем заключать договор, квартиросъемщик наряду с риэлтором тоже должен проверить, с кем он имеет дело, а именно: внимательно изучить документы на квартиру. Нередко приехавшие из провинции люди даже не понимают разницы между пропиской и правом собственности. Очень много квартир сдается на основании данных регистрации в паспорте, что не только грозит множеством проблем, но и является нарушением закона.

Главными же правоустанавливающими документами на квартиру являются "Свидетельство о праве собственности на жилье", выданное органом приватизации, договор дарения квартиры или "Свидетельство о праве на наследство по завещанию". Последние два документа должны быть заверены нотариусом. Каждый из них обязательно должен иметь отметку о регистрации в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Естественно, что фамилия, имя и отчество собственника жилья должны совпадать с его паспортными данными.

Но и тут есть подводные камни. Дело в том, что недвижимостью могут владеть несколько человек, и нет гарантии, что жилье сдается в аренду по согласию всех хозяев. Поэтому в случае, если есть двое или даже трое собственников, то лучше получить у каждого письменное согласие на аренду.

Также обязательно нужно взять разрешение у второго супруга (если квартира была куплена в браке). Ведь по закону, если хотя бы один из собственников против сдачи квартиры или его об этом не предупредили, он может расторгнуть договор аренды. Например, отец сдал квартиру без согласия сына, который был на заработках за границей. Когда тот вернулся на родину, оказалось, что жить негде. И сын имеет полное право выселить квартирантов, тем более что договор он не подписывал и согласие на сделку не давал.

Если вам попалось неприватизированное жилье, то попросите хозяина показать ордер на квартиру. В этом случае прописка (регистрация) в паспорте должна совпадать с адресом, указанным в ордере. Кроме того, надо знать, что хозяин такого жилья сам является нанимателем, а поэтому сдавать его другим лицам он может только с письменного согласия наймодателя - ЖЭКа или другой организации, на чьем балансе находится дом.

Есть еще ряд норм, связанных с неприватизированным жильем, которые повсеместно игнорируются. Например, по закону не подлежит сдаче квартира, если в ней живут больные туберкулезом, инвалиды, несовершеннолетние дети. Любой из этих "неучтенных факторов" может позволить хозяину, взяв с вас, скажем, аванс за шесть месяцев, выселить затем из квартиры в любой момент.
 

Как и за что платим
 

Но вернемся непосредственно к договору. Важное место в нем занимают пункты о том, кто, когда и за что обязан рассчитываться. Например, в большинстве случаев коммунальные платежи оплачивает хозяин, а телефонные услуги и электричество - наниматель, так как эти суммы зависят от его нужд. Кроме того, если поставлены счетчики на холодную и горячую воду, а также на газ, то и платежи за них тоже, как правило, "навешиваются" на квартирантов.

Имейте в виду, что уже при заселении вам придется расстаться с суммой, превышающей месячную плату как минимум в 2,5-3 раза. Допустим, вам понравилась квартира за 400 у. е. в месяц. Однако по установившейся практике хозяева предпочитают брать не только за первый, но и за последний месяц вашего проживания - и не важно, когда этот "последний срок" наступит - через год или через два. Таким образом владельцы квартир страхуются от разных непредвиденных обстоятельств (а вдруг вы наговорите по телефону баснословные суммы и, испугавшись, исчезнете накануне очередного платежа?). Плюс комиссионные агентству, нашедшему для вас квартиру.

Вообще, каждый расчет желательно подтверждать распиской. Причем нотариально их заверять не обязательно. Если вдруг возникнет конфликтная ситуация, то суд примет к рассмотрению и не заверенные нотариусом расписки - главное, чтобы на них были подписи обеих сторон, поставлены даты и суммы были обозначены не только цифрами, но и прописью. Если же вы переводите деньги на счет владельца жилья в банке, то обязательно берите квитанцию, которая послужит доказательством того, что вы заплатили определенную сумму за конкретный месяц.
 

И еще несколько простых советов
 

Найти подходящее жилье - это большая работа. На обзвон, просмотр предполагаемых вариантов, попытки достичь компромисса с будущими хозяевами уйдет немало сил. Поэтому если вы не располагаете большим количеством свободного времени и к тому же не очень хорошо ориентируетесь в городе и на рынке жилья, удобнее и безопаснее обратиться к профессиональным риэлторам.?

При составлении договора стоит включить туда все устные договоренности, достигнутые ранее, во избежание "провалов в памяти" у хозяина и прочих недоразумений. Например, когда хозяин жилья имеет право появляться в своей квартире, имеет ли вы право переставлять мебель и т. д.

Остерегайтесь слишком "выгодных" цен. Однокомнатная квартира в Киеве со стоимостью аренды ниже 250 у. е. с более чем 6-месячной предоплатой почти наверняка окажется предложением от мошенников. Предоплату у вас возьмут, а далее появится настоящий хозяин или еще кто-то из "третьих лиц" и попросит вас освободить жилье.

В случае досрочного расторжения договора арендатор и арендодатель должны предупредить друг друга не менее чем за месяц в письменном виде.
 

Как отличить хорошего хозяина от злого?
 

Можно условно разделить несколько типов владельцев жилья.

Педанты. В основном это пенсионеры - бывшие руководители небольших предприятий, бухгалтеры, офицеры в отставке. Голос суровый, почти никогда не улыбаются, юмора не понимают. Обычно не сдают жилье одиноким - только семейным парам. Любят оформлять все в письменном виде и хранить ваш паспорт у себя (кстати, не отдавайте ни в коем случае!). Знают каждую царапину на серванте и непременно заметят новую. Превратят вашу жизнь в кошмар, если не сможете заплатить в срок. Чтобы избежать проблем, поймите главное: они ценят дисциплину, под которой понимают выполнение вами всех предписаний, чистоту и аккуратность.

Прагматики. Им все равно, живете вы один или с друзьями, собака у вас или крокодил. Лишь бы платили вовремя - на этом и сосредоточьтесь. Видеть их будете не чаще одного раза в месяц. Не успеваете заплатить - честно признайтесь и предложите затем "возместить моральный ущерб" - скажем, "накинуть" 30-50 у. е. Прагматики это любят.

Добрые бабушки. Они будут называть вас сыночком или внучечкой. Считают, что, сдавая квартиру, помогают людям. Вы очень быстро узнаете обо всех их проблемах, болезнях и родственниках. Возьмут над вами покровительство, будут учить жить и под этим предлогом чаще бывать в квартире. Им очень не нравится, что у вас часто бывают друзья и, не дай Бог, завелся любовник (любовница). Поэтому могут выселить "за аморалку".

Интеллектуалы. Они непризнанные гении - писатели, поэты, актеры, изобретатели... Вынуждены сдавать квартиру из-за вечного безденежья. Им легко понравиться - например, покритикуйте "Код да Винчи" Дэна Брауна и похвалите последнюю выставку икебаны, даже если вы на ней не были. Но, как всякие творческие натуры, способны на неожиданные поступки. Например, попросить аванс за две недели вперед, или уйти в запой, при этом плакаться в жилетку будут вам же - лично или по телефону.

Законченные алкаши. К сожалению, немало квартир сдается именно таким контингентом. Угостите их пивом - и они, расчувствовавшись, скостят вам полцены за аренду. Но лучше немедленно ищите другую квартиру. Доверия такие хозяева не вызывают.