Аферы и мошенничество в операциях с недвижимостью

Для обычных граждан, которые продают-покупают недвижимость один, редко два и более раз в жизни, рекомендуем не экономить и воспользоваться услугами надежного, уважаемого и давно действующего в этой сфере агентства недвижимости. Это своего рода страховка вашей успешной сделки.

Большинство людей неаккуратно относятся к соответствующей документации, да и просто не знают многих юридических тонкостей, возникающих при заключении сделки. Поэтому объект собственности, переходящий от одного владельца к другому, может попасть к вам с ограничением прав, которые не позволят распоряжаться объектом в полной мере, а может и повлечь в дальнейшем расторжение сделки.
Казалось бы, что особых препятствий в регистрации сделок с недвижимостью быть не должно, главное - грамотно составить договор. Здесь и заключается основная ошибка. Дело в том, что в этих вопросах существует множество подводных камней, разглядеть которые под силу только опытному в этих вопросах человеку.

1. 50% предоплата, а остальные деньги в течение 5 лет

2. Договора долевого участия, в которых не стоит конечная сумма за 1 кв. м

3. Фирмы, по нескольку лет вводящие в эксплуатацию практически готовый дом

Шансы быть обманутым в нормальном, проверенном агентстве практически равны нулю. Другое дело - фиктивные АН. Зачастую название для своей фирмы, якобы занимающейся операциями с недвижимостью, выбирают созвучное с уже существующим. Возникает мысль, что где-то вы о таком слышали.  В общем, возникает ложное доверие.
В арсенале мошенников - использование услуг лже-нотариусов, вручение продавцу "кукол", поддельных "нотариально удостоверенных" договоров, приведение одной из сторон в невменяемое состояние, и множество других - эта сфера деятельности мошенников постоянно совершенствуется.

Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя выработанный порядок, которые берутся за оформление всех документов сами. Оформляя договор через фирму, проверьте у нее наличие лицензии на этот вид деятельности. Запишите орган, в котором лицензия получена, не поленитесь, узнайте и там, что собой представляет фирма, с которой вы предполагаете связаться, действительна ли выданная лицензия.
 

 Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок прекращало свою деятельность. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис и низкие цены. Здесь ему говорят, что есть срочный вариант: хозяин через неделю улетает за границу, поэтому цена подходящая, но задаток нужен сразу - 50% от суммы договора, Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает  вместе с деньгами. Как правило, этого не случается с фирмами-членами профессиональных риэлтерских организаций и объединений, компаниями, работающими на рынке недвижимости уже несколько лет.

Другой вариант. Аферисты, называясь посреднической фирмой, назначают цену за свои услуги потенциальным покупателям, куда входят расходы на бензин, показ квартир и т.п., возят таких клиентов много, но без толку. Все квартиры подставные, а условия продажи и цены заведомо неприемлемые. Покупатели отказываются, а "заработок" в 100-150 долларов "агенты" на этом деле имеют.
 

Если деньги передаются в момент нотариального оформления - рискует покупатель, т.к. квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, т.к. на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или 6анк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления оговоренных доказательств состоявшейся сделки.

Квартира +

1. "Квартира с хозяином". Конституция гарантирует всем право на жилье. Большинство людей хотят решить свои жилищные вопросы, одновременно покупая и продавая квартиру. Тут-то и возникает конфликт: квартира куплена, а хозяина по закону нельзя выписать в "никуда". Есть несколько "законных способов", которые позволяют прописанному (хозяину или третьему лицу) расторгнуть договор купли-продажи (если, например, в квартире прописан душевнобольной). Это выгодно, когда в сумме договора стоит заниженная, балансовая стоимость - "продавец" просит указать в документах сильно заниженную цену жилища (якобы в целях снижения налога на продажу недвижимости). Подставной нотариус оформляет все условия сделки, которая впоследствии объявляется незаконной . В ходе судебного разбирательства доверчивому покупателю возвращают только ту сумму, которая указана в договоре. Вполне законно и очень прибыльно для "продавца". А если продавец успел её растратить?- он будет выплачивать вам ее с зарплаты или пособия по безработице, 20 лет или того больше.

Серьезные фирмы по недвижимости учитывают это и не выдают продавцу всю сумму до выписки, им верят, но кто из сторон согласиться оставить часть денег у "черного маклера"

2. "Квартира + третьи лица". Собственность подразумевает три права: владеть, пользоваться, распоряжаться.

Простая ситуация: человек купил квартиру, женился и прописал жену. Его жена - третье лицо, которое не может владеть и распоряжаться, но имеет право пользоваться или проживать. Так как третьи лица не имеют прав собственности, то они не значатся в договоре и квартира спокойно может продаваться, а вышеназванные имеют законное право проживать в квартире. Совет уверенным покупателям, особенно действующим через "черного маклера" или посредника - любыми способами проверяйте факт снятия с регистрационного учета всех там проживающих. Иначе Вы приходите домой, а на кухне бывший "жилец" . Для этого обратитесь к владельцу имущества и вместе с ним посетите ЖЭК или кооператив, попросив выдать справку о составе жильцов по данному адресу, желательно с детальной расшифровкой по годам, кто и когда и в связи с чем был выписан или прописан. Тогда у вас не будет сомнений, кто прописан или выписан по суду, в связи с отбытием в местах лишения свободы, но с сохранением права на проживание.

Другой пример на ту же тему. В момент приватизации в последней участвовали  члены семьи, как совершеннолетние (старше 18 лет), так и несовершеннолетний (к примеру, 11 лет ). Затем при продаже квартиры (если один из собственников является несовершеннолетним) требуется получение разрешения опекунского совета. Происходит это потому, что в силу ст. 77 Кодекса о браке и семье, при жизни детей родители не имеют права на их имущество, так же как и дети не имеют право на имущество родителей при жизни родителей. Но в тоже время несовершеннолетние не могут от своего имени заключать сделки купли-продажи недвижимого имущества, т. к. являются недееспособными по закону. Поэтому в данном случае и необходимо участие опекунского совета.
Как правило, последний предоставляет родителям право осуществить сделку от имени несовершеннолетних детей, но с условием. Данное условие, как правило, заключается в необходимости приобрести другое равноценное жилье для несовершеннолетнего.
Но если родители несовершеннолетнего не соблюли указанное условие, т.е. после продажи своей квартиры не приобрели нового жилья для своего ребенка (т.е. юридически не оформили новую сделку на несовершеннолетнего), то ребенок впоследствии может оспорить сделку купли-продажи и, скорее всего, добьется ее расторжения. Здесь необходимо участие опытного юриста, который подскажет как грамотно и законно обойти данный момент, и создаст гарантию сохранения данной сделки в дальнейшем.

Нередко "черные" маклеры практикуют утаивание информации относительно биографии хозяев квартиры. Например, множество хлопот доставит вам покупка квартиры, в которой был прописан человек, отбывающий на момент покупки срок в тюрьме. Выйдя на свободу, такие граждане имеют полное право на проживание теперь уже в вашей квартире. Так ваша новая квартира  превращается в "коммуналку". Уважаемое АН обязательно проверит сведения.

3. "Ложный адрес". Покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир, часто на целом этаже или во всем доме. Временно меняются таблички с названиями улиц и номерами домов (даже так !!!). Невнимательный или нервный покупатель не считает чтение раздела о метраже и адресе нужным. Хорошая квартира, приемлемая цена. Покупатель платит деньги, заселяется, делает ремонт, а через полгода, появляется хозяин: "Где тот парень, которому я сдавал квартиру?". Внимательно изучайте документы на квартиру.

4. "Двойная продажа". Такие аферы совершают те, кто покидает город. Владелец якобы теряет документы на квартиру, пишет заявление в БТИ и получает вполне законный дубликат. В один момент времени или с 15 минутным интервалом оформляется 2 договора купли-продажи одной и той же квартиры в разных нотариальных конторах. Из двух покупателей счастливым приобретателем будет тот, кто первый зарегистрирует сделку в БТИ, второму обеспечено пожизненное хождение по судам. Но если у второго есть "концы" в БТИ, то оказаться первым может и он. Можно получить и несколько безвозвратных задатков за эту квартиру. "Покупателем", с точки закона, может быть признан любой из покупателей, все это доказывается в суде. Не обязательно фактом будет то, по каким документам приобреталась квартира, главное, кто выполнил все шаги добросовестно, вот это и придется доказывать в суде, разумеется, не бесплатно. Дубликат есть повод для больших сомнений.

5. Осматривая пустую квартиру, просят ключи - показать теще и жене, а через 3 дня чужая квартира заполняется мебелью и новыми жильцами, которые не торопятся не только оформить, но и заплатить за покупку или рассчитаться потом. Не давайте ключи малоизвестным АН и "черным" маклерам.

6. Продавали свою квартиру, а потом годами не торопились ее освободить или оставляли квартиру без розеток, без дверей, балконных рам, унитазов, ванн, с тысячными долгами за потребленные коммунальные услуги. Если Вы не известный в городе криминальный авторитет, боятся Вас не станут. Побеспокойтесь обо всем заранее.

7. Квартира + аренда. Если предыдущий хозяин сдавал квартиру в аренду как положено с заключением договора, то арендатор имеет право проживать в вашей новой квартире до окончания действия договора. (а если на 10 лет?).  Согласно ст. 268 Гражданского кодекса Украины, "при переходе права собственности на сданное в наем имущество от наймодателя к другому лицу, договор найма сохраняет силу для нового собственника". А незнание Вами этого момента не дает Вам право расторгнуть данный договор в одностороннем порядке (ст. 162 ГК Украины).

А с другой стороны,  договор аренды жилого помещения, принадлежащего физическому лицу, в силу ст. 158 Жилищного Кодекса Украины, подлежит обязательной регистрации в местном исполкоме совета народных депутатов. Но эта регистрация происходит с целью контроля прибыли, получаемой собственником квартиры, и отражается только в налоговой инспекции. Больше ни в каких органах данная информация не отражается, ни в едином реестре прав собственности, ни в министерстве юстиции. Следовательно, при заключении договора купли-продажи недвижимости сведения об аренде нигде не отражаются.

 Схема, распространенная у начинающих агентств, "черных маклеров" и мошенников-индивидуалов. Продается квартира дешевле на 10-15% для быстрого привлечения покупателя. Закон не запрещает принимать неограниченное количество задатков. Вы его  даете. Встреча назначена на пятницу, 17.00, за 2 часа Вам звонят ("сотрудник агентства", "риэлтор"," хозяин") и говорят, что сделка переносится на понедельник. В понедельник вам говорят, что вы опоздали, НИКТО вам не звонил. Так остается до 50% задатков. Еще 25% отдают со скандалом в течение месяца, 25% не отдают никогда или люди перестают обращаться за его возвратом.

Нотариус не проверяет документы на предмет их подлинности, он всего лишь устанавливает факт соответствия личности владельца и продаваемого имущества (квартиры), и при грамотной подделке документов нотариус, сам того не ведая, заверит незаконную сделку. Пострадает в этом случае покупатель, и даже если мошенников в итоге поймают, деньги вернуть будет проблематично. В практике по торговле недвижимостью есть несколько прецедентов, когда одна и та же квартира за один день была продана несколько раз  разным покупателям, причем все нотариусы, заверявшие сделки, не были причастны к преступлению.
При грамотном подходе к подготовке документов, когда этим занимается независимый специалист, вариант подделки исключается, чем создается гарантия для покупателя, что сделка будет оформлена "чисто" и грамотно.
Поэтому, если Вы решили купить квартиру, особенно, если Вы это делаете впервые, не жадничайте, потому что экономией это назвать нельзя, а обратитесь к профессиональным риелторам или профессиональному юристу, чтобы тем самым снизить риск попасть впросак.

1. "Подделка договора, доверенности". Фактически договор имеет лишь 2 уровня защиты - печать нотариуса и бланк. Бланк можно купить, еще проще подделать доверенность и на ее основе получить дубликаты всех документов. Чистый нотариальный бланк дорогой, но есть доверенности из сельских советов, больниц, командиров воинских частей, тюрем. Доверенность можно "отмыть" телеграммой: вряд ли телеграфистка в "Кацапетовке" определит краденый бланк и поддельную печать. Изготовление печатей - не проблема, 100 у. е.- печать, 1000 у. е.- нотариальный комплект, 2000 у. е - комплект оборудование для производства любых печатей.

Также нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, затем может быть признан судом недействительным. Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.

2. "Фальшивые паспорта". Распространено среди гастролеров. Снимается квартира, завладевают или подделывают паспорт владельца - смена фотографии, прописки. Потом заявление в орган приватизации, 3-5 дней, готов комплект документов - и квартира продана. А может, и дважды. Найти доверчивого покупателя просто: на дармовщинку будет много желающих. Сложностей с демонстрацией квартиры никаких - он в ней временно проживает. После сделки мошенник скрывается в основном обратно на родину, что осложняет работу органов милиции. Остается лишь судебная тяжба между прежним и будущим владельцами. Если что-то не получается, мошенники исчезают вместе с пакетом задатков.

3. Более сложная версия предыдущего -  "Превращение в хозяина". Гримирование под хозяина - малораспространенный способ мошенничества. Он требует дополнительных ресурсов и артистических талантов. В силу этих причин - исключительно эффективен при одноразовых операциях с дорогостоящими объектами.

4. В том же ключе - "поддельный хозяин" - реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются. Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Такая сделка, естественно, является недействительной.

Рэкет

1. Вымогательство. Владельца квартиры могут заставить ее продать, иногда сами продавцы состоят в сговоре с рэкетирами. Бывали случаи, когда члены или друзья семьи наводили рэкетиров на состоятельных покупателей. Не теряйте самообладания, будьте бдительны и не забывайте о существовании правоохранительных органов. Однако если вы не хотите такого рода проблем, то нечего выдумывать и просыпаться по ночам в холодном поту. Самый надежный способ - обратиться в солидное агентство, где обеспечат полную конфиденциальность. Безусловно, квартира будет стоить дороже на 3%, но вы сохраните остальные деньги, нервы и здоровье.

2  Грабеж.  Два гражданина пришли в фирму приобрести элитное жилье. Выбрали адрес, поехали с агентом. На просмотре  заявили, что с радостью готовы к покупке. После того как покупатели распрощались с агентом, они вернулись обратно к хозяину. Под предлогом забытой папки продавец с радостью распахнул им дверь. Последующие события разворачивались быстро: хозяина ударили по голове металлической трубой... В результате были похищены все ценные вещи в квартире, антиквариат, картины, золото, деньги, техника.
Что можно ожидать от наркоманов, мелких бандитов, отморозков и т.д., легко представить. Их нередко интересуют совсем не элитные квартиры. Будьте бдительны и всегда помните, что покупатель - прежде всего незнакомый человек. Открывайте дверь только знакомому Вам агенту уважаемого АН.

3. Любительский. Применяется частными лицами, часто квартирантами, которые не имеют достаточных сумм на покупку привычной квартиры. Вас приглашают к "своему нотариусу", где в последний момент выясняется, что не хватает 10-20% от нужной суммы. Деньги обещают привезти быстро, но потом не привозят никогда, Вы ведь ставите подпись в договоре, что получили всю сумму?

4. Отслеживание. Когда Вы даете объявления в газету о продаже квартиры, то редко задумываетесь о последствиях. Находится "покупатель", посмотрит квартиру, захочет купить, но, к сожалению, на данный момент из-за ряда причин, он не может её купить: бабушка болеет, деньги на работе не выплатили...  Клиент изредка осведомляется, не продана ли квартира, и уверяет вас, что он хочет ее купить, но идет время, вы находите другого покупателя и сообщаете ему или он сам как-то узнает, что квартира уже продана. Вы сами рассказали всему миру, что у вас появятся деньги, так что в момент счастья удачно завершенной сделки вы рискуете подвергнуться нападению, грабежу, вымогательству...

5. "Пьющие,  одинокие и малоимущие". Мошенники и бандиты ищут квартиры алкоголиков и наркоманов. Втягивают в долги, потом предлагают квартиры попроще - окраина, за городом. Квартира продается быстро. Если "продавец" болен или на учете и у него юридически грамотные родственники - не очень большая проблема расторгнуть договор купли-продажи. К сожалению, часто эти хозяева просто пропадают. Технологии разные, от поддельных документов до договора пожизненного содержания - ежедневно вино, закуска и прочие радости. В один прекрасный момент благодетели предлагают навестить родственников за границей. Просят рассказать подопечного об этом всему дому и округе, а дальше увозят жертву прямиком на тот свет, или "неосторожное обращение с газом" и бытовое отравление, или передозировка лекарств, или несвоевременный прием этих же лекарств. Трудно доказуемые вещи и бомба под покупателем, если это выплывет - то прощай квартира.
 

Еще один способ - квартиры для аферы искали среди граждан, имевших задолженность по коммунальным услугам или квартплате. "Сотрудники ЖЭКа" запугивают хозяев отключением воды, света, газа и прочих коммунальных благ. После такой психологической обработки аферисты предлагали жильцам-жертвам спасительный вариант - нужно только оформить доверенность, и все проблемы решат за них. Тут же появлялся подставной нотариус. Текст, который подписывали жильцы, гласил примерно следующее: "Я, Иван Иванов, доверяю Петру Петрову решить вопрос с задолженностью...". Однако под роспись владельцам квартир давали совершенно иной документ - доверенность на продажу квартиры. После этого настоящего владельца жилья увозили с законных квадратных метров и держали в заточении до тех пор, пока квартире не находили нового владельца.

 Все знают, что можно купить квартиры в кредит. Мол "Выгодно, весь мир так живет", хотя именно кредиты на недвижимость стали спусковым крючком очередного экономического кризиса.

Мало того, что взяв кредит Вы обязуетесь кормить огромную пирамиду банковских работников от секретарши до сотни директоров - за полученный кредит вы оставляете квартиру в залоге. Но мало кто думает, что произойдет с ней, если кредитное учреждение обанкротится, или если вдруг обвалится гривна (например с 8 до 26 грн за доллар, как это уже было). В Украине нетрудно представить себе банкротами даже известные крупные банки, но даже если вся их структура будет поглощена не менее крупным и состоятельным банком, который имеет "хорошую" репутацию и "стандартные" правила ведения бизнеса, последний, став правопреемником, у нас в Украине вполне может поменять условия договора залога.

Если Вы не депутат и не такой же банковский работник, а обыкновенный работяга, то этот способ не про вас. Вы просто не вытяните кредит и до конца своих дней будете в рабстве у банка.

На это и рассчитывают различные  "кредитные спилки",  Но, как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
Подобные организации, к примеру, берут у людей деньги под 27% годовых , а предлагают кредиты под 7,2%. Ловкость рук и никакого мошенничества. Возможно ли такое - конечно возможно. Если булки хлеба растут на деревьях, как сливы, а зарытые на поле чудес монеты, на следующее утро прорастают деревом с золотыми червонцами вместо листьев. Разве Вы такого не видели?

Мы, мол, зарабатываем на сельском хозяйстве, а если сказать, так неурожай был в прошлом году, кладут трубку. Дальше - интереснее, говорят "скидки на нотариальное обслуживание". Расходы на нотариат - это 2% от суммы контракта (1% - госпошлина, 1% - пенсионный фонд, нотариус просто обязан взять). Да еще услуги 100-150 грн. - заработок нотариуса, 10% - 15 грн. Но что такое 3 доллара, если квартира стоит 30 000? Кроме того,"Райффайзенбанк", "Приватбанк" и все нормальные банки начисляют проценты на остаток кредитной суммы, а "спилка" берет процент cо всей суммы кредита независимо от суммы остатка Т.е. Вы берете 10 000 под 12% на 10 лет в известном банке, через 9 лет вы платите 12% от 1000, а в Спилку вы будете платить 7% от 10 000. Почувствуйте разницу?

"Сотрудники таких контор, которые, зачастую, имеют статус общества с ограниченной ответственностью (ООО), говорят клиенту, что перед заключением договора необходимо заплатить некую сумму, которую они называет вступительным взносом, регистрационным, страховым или административным платежом", - отмечает начальник отдела Департамента государственной службы борьбы с экономической преступностью МВД Владимир Федорук. – А иногда таких платежей бывает сразу несколько, а их величина зависит от суммы вашего займа. Чем больше кредит, тем значительней взнос".

Милиционеры поясняют, что из-за невнимательности и сложности юридических формулировок в договорах людям в итоге приходится платить регулярные платежи, но не в обмен на товар, а ради участия в своеобразном аукционе с такими же заемщиками. Кроме того, договоры предполагают множество различных сопутствующих платежей. В одном из таких соглашений МВД насчитало семь видов платежей.

В простейшем случае устной договоренности после смерти престарелого хозяина квартира по закону отходит к родственникам умершего. Т.е. вы просто некоторое время помогаете им содержать стариков. Чаще всего предприимчивые родственники или сами хозяева заключают такие устные договора с как можно большим числом желающих, таким образом получая не только средства к существованию, но иногда и значительную прибыль.

  Необходима квартира с телефоном. Хозяину переплачивают, чтобы благодушествовал и реже появлялся, и на промысел. Общежития для иностранцев, временных рабочих из Китая и Гондураса, для гостей с солнечного Кавказа. Звонки на родину за полцены, да и у переговорного пункта всегда найдутся желающие. Владельцу остаются только астрономические счета. Отключение телефона, арест квартиры для возможного возмещения долгов... Через суд доказать свою правоту весьма проблематично, да и денег не с кого взять.

Вас уговаривают на предоплату услуг агентства (маклера) и дают номер телефона, который не существует. Либо реально существующий, но хозяева уехали куда-то на неопределенный срок. Теперь вы можете звонить сколько угодно. Ответа не будет. От вас просто на время избавились, и вы не будете приставать к агенту. Впрочем, ему ваши приставания теперь не страшны, ведь вы подписали договор. Свою работу он выполнил, и теперь, то что хозяева куда-то пропали - не его проблемы. Когда Вы поймете, что вас надули, будет поздно -срок односторонних взаимоотношений с фирмой истечет.

Для подозрительных существует способ второй.  Вы справедливо говорите, что хотите узнать о состоянии будущего жилья из первоисточника. В ответ вам дают номер заранее "прикормленной" бабули. Разговаривая с такой "хозяйкой квартиры", вы успеваете задать один - два вопроса. Зато в ответ услышите много интересного. На вас даже прикрикнуть могут, мол, что ты спрашиваешь!!! Да за такую цену, еще и в этом районе ты три года себе квартиру искать будешь. Или поинтересуются, был ли кто в семье судимый. В общем, все зависит от сообразительности собеседницы на том конце провода.

Более того, вы позвонили, договорились и назначила встречу, но точный адрес вам не сказали. Вы ждете, ждете, но хозяйка так и не появляется. Потом можно долго звонить по телефону так называемой "хозяйки"... Квартиру вы так и не снимете, а деньги, естественно, не вернут.