Вх: 
+38 0507776564 +38 0717776564 +7 9187465085
Я хочу КУПИТЬ:
Я хочу СНЯТЬ:
   
 

Главная / Публикации /

2005-02-12

Аренда

 
Независимо от того, в каком секторе деловой недвижимости компания намерена снимать офис, имеется и несколько общих правил, которым необходимо следовать, чтобы не попасть впросак.
 
Зачастую арендодатель предлагает подписать типовой договор, мотивируя это тем, что со всеми арендаторами заключены именно такие договора. Соглашаться с этим предложением или нет, зависит от компаний, хотя понятно, что типовой договор изначально составлен в пользу той стороны, которая его и представляет. Чтобы не потерять вариант аренды, но вместе с тем соблюсти и свои интересы, разумно, высказав одобрение в целом, настоять на частичной корректировке договора с учетом ваших замечаний. Естественно, что перед этим договор должен просмотреть квалифицированный юрист, который отметит в нем наиболее проблемные моменты. Нивелирование этих моментов и явится основной задачей арендатора.
 
На этапе подписания договора важно удостовериться, что вы подписываете его с истинным владельцем недвижимости или особой, официально им уполномоченной либо имеющей право полного распоряжения объектом. Как ни странно, заключение договора аренды с ненадлежащим лицом является далеко не исключением из повседневной практики. Вместе с полномочиями необходимо также проверить правоустанавливающие документы на недвижимость. Известно, к примеру, что Фонд государственного имущества Украины запрещает сдавать в аренду принадлежащие ему объекты недвижимости, однако распоряжающиеся ими учреждения и организации зачастую нарушают этот запрет. В этом случае, насколько бы грамотным ни оказался договор, он не будет иметь никакой юридической силы, и права арендатора не защитит даже суд, у которого разве что можно будет просить компенсации со стороны арендодателя.
 
Особенно внимательным следует быть с арендой бывшего жилья, переведенного в нежилой фонд. Помимо того, что здесь существует понятие юридической чистоты собственности (отсутствие у кого бы то ни было, кроме владельца, законных прав на объект), владение ею может быть совместным: бывшая квартира может принадлежать в равных долях мужу, жене, детям и т. д. В случае аренды такого помещения договор должен быть подписан всеми его совладельцами, иначе по требованию хотя бы одного из них соглашение об аренде может быть расторгнуто в судебном порядке.
Также осторожность следует проявить, когда помещение берется не в аренду, а в субаренду. Даже если все позиции договора вас устраивают, нужно принимать во внимание отношения владельца недвижимости с основным арендатором, поскольку прекращение их соглашения практически автоматически будет обозначать и аннулирование вашего. Проблемы могут возникнуть и у арендатора, снимающего офис в здании, часть которого принадлежит не арендодателю, а другому владельцу. Практически всегда чужой постоялец является для последнего чужеродным объектом, от которого стараются избавиться.
 
Наконец, при заключении договора нужно однозначно урегулировать вопрос со стоимостью аренды. Рекомендация арендаторов со стажем ? указывать в соглашении реальную сумму, которую вы будете выплачивать ежемесячно, а также условия, при которых она может быть увеличена (ситуация на рынке недвижимости, подорожание энергоносителей и т. д.). В интересах арендодателя занижать договорную стоимость в отличие от фактической - так он сокращает собственную налогооблагаемую базу. И хотя в случае любого конфликта заниженная сумма аренды на руку арендатору, она тоже способна внести ненужную ему путаницу во взаимоотношения.
 
Большинство компаний ищут помещения под собственный офис не самостоятельно, а при помощи специалистов многочисленных сегодня агентств недвижимости ? их пакет предложений по аренде намного объемнее того, который удается сформировать при самостоятельном поиске. И хотя услуги риелторов стоят недешево (обычно они оцениваются от 50 до 100% месячной арендной платы), в обращении к ним есть свой смысл.
 
Прежде чем доверить поиск делового жилья агентству, максимально подробно сформулируйте свои требования к будущему офису как по метражу и району дислокации, так и по особым его характеристикам - наличие отдельного входа, в охраняемом здании, не выше второго этажа и т.д. При этом все же оставьте риелтору некоторое допустимое пространство для маневрирования, иначе подходящий объект и он может искать непрогнозируемый по продолжительности срок. К примеру,
сети магазинов спортивной одежды одно из столичных агентств недвижимости ищет помещение для бутика в престижном районе Киева уже более полутора лет. Столь длительный поиск объясняется не низким уровнем профессионализма агентства, а целым рядом особых требований клиента, согласно которым даже окна будущего магазина должны выходить строго на юго-восток. Обращаясь к агентству, выясните, какой именно комплекс услуг оно предоставляет в стандартном наборе, а какой ? за дополнительную плату.
 
Как правило, стандартно риелтор информирует клиента о наличии вариантов аренды, максимально соответствующих его требованиям, и ее условиях. Также специалист агентства организует осмотр помещения и присутствует при подписании договора. За отдельную плату агентство также может изучить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, проверить соответствие помещения требованиям клиента и заявленным характеристикам, участвовать в разработке и заключении договора аренды.
 
При всем этом необходимо помнить, что риелтор не несет ответственности по предоставленному варианту аренды: его работа заключается в том, чтобы стороны нашли друг друга. Однако участие специалиста позволит существенно сократить вероятность возникновения конфликтов.
 
Все операции с недвижимостью на нашем рынке, увы, сопря5кены с той или иной степенью риска. Однако при грамотном и взвешенном подходе к поиску и аренде офисного помещения данный риск можно свести к минимуму. Главное, представлять возможные опасности, которые подстерегают арендатора, а в случае, если все же какие-то проблемы возникли, избрать наиболее эффективный способ их решения.
Понимать работу агентства недвижимости как простое сведение арендатора с арендодателем было бы слишком примитивно. В практике профессиональных агентств ? долговременное обслуживание клиентов, призванное максимально удовлетворить их потребности. Не всегда у арендатора есть время, чтобы ожидать появления идеально подходящего ему варианта, довольно часто случается, что такой вариант подыскивается на перспективу. И в том, и в другом случае специалисты агентства готовы кропотливо работать, не рассчитывая на немедленное вознаграждение.
 
Также специалисты агентств, уважающих свой труд, всегда готовы предоставить любую информацию по вопросам покупки, продажи, аренды недвижимости. Дело их профессиональной чести - проверка правоустанавливающих документов на объект недвижимости, рекомендации по составлению договоров вплоть до разработки их проектов с учетом требований законодательства.