2023-05-03

На граждан иностранных государств, совершающих сделки с недвижимостью, наложены ограничения.

До марта 2022 года любой желающий мог свободно купить и продать недвижимость в России.

Да, были ограничения. Но совсем небольшие. И, по большому счету, никому не мешали распоряжаться своей недвижимостью.

Но в марте 2022 года ситуация резко изменилась. На граждан иностранных государств, совершающих сделки с недвижимостью, были наложены ограничения. Продажа недвижимости, по сути, оказалась под запретом.

Эта статья об ограничениях в отношении физических лиц — граждан иностранных государств: что это за ограничения, кого они коснулись, и какие возможности есть в новых условиях.

Содержание
На кого распространяются ограничения
Какие страны являются «недружественными»
Какие ограничения действуют
Что такое специальный счет «С»
Сделки с гражданами недружественных государств с ВНЖ в РФ
Итоги
На кого распространяются ограничения
1 марта 2022, Указом Президента РФ № 81, в российском законодательстве была введена новая категория лиц, в отношении которой стали действовать ограничения на сделки с недвижимостью.

Что это за категория?

Ограничения были введены для «лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия».

Источник: пп. а п. 1 Указ Президента РФ от 01.03.2022 N 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации».

Кто попал под эту категорию?

Под эту категорию попали физические лица, в отношении которых выполняется любое из перечисленных ниже условий:

Наличие гражданства, места регистрации, места преимущественного ведения хозяйственной деятельности или места преимущественного извлечения прибыли от деятельности в «недружественном» государстве;
Нахождение «под контролем» лиц, указанных в 1-м пункте, независимо от места регистрации и ведения деятельности.
Введенные ограничения сразу создали проблему не только вышеуказанным «лицам», но и … исполнительным органам, контролирующим сделки с недвижимостью.

Дело в том, что проверить попадание под критерии «связанности с недружественными государствами», без запроса в эти самые «недружественные» страны, невозможно. А в нынешних условиях — это будет запрос без ответа.

Единственный критерий, который невозможно скрыть, а следовательно возможно проверить, это наличие гражданства другого государства. В этом случае, документ, удостоверяющий личность, будет иностранного образца. При условии, конечно, что гражданство единственное.

Этот момент и стал основополагающим в действиях исполнительных органов.

Что они сделали?

Первым делом попытались переложить проблему на плечи участников сделки.

Сбербанк, например, уведомил всех партнеров о требовании включать в договоры купли-продажи следующий пункт:

«Настоящим стороны Договора заверяют и гарантируют, что не имеют гражданства иностранных(ого) государств(а), совершающих(его) в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц недружественные действия, а также местом регистрации, местом преимущественного ведения хозяйственной деятельности или извлечения прибыли от деятельности не являются(ется) указанные(ое) государства(о), перечень которых установлен Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 г. № 430-р»
На текущий момент, это требование излишне. Но «для истории» ссылку о нем убирать не буду.

Росреестр пошел другим путем.

Он сообщил о том, что в случае двойного гражданства юридически значимым является гражданство РФ.

Более того, требования относительно формулировок в договорах купли-продажи в отношении иностранных лиц, не предъявляются.

Источник: Разъяснение Росреестра о сделках с недвижимостью для лиц из недружественных стран от 18 марта 2022 года.

Таким образом, формальные и фактические критерии определения «лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия», не совпадают.

Юридически — это целый набор критериев.

А фактически — это гражданство «недружественной» страны, при условии отсутствия российского гражданства.

Ограничения по сделкам с недвижимость

С Тахтаров, [03.05.2023 8:09]
ю распространяются на граждан «недружественных» государств, не имеющих российского гражданства.
Поэтому, «лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия», в дальнейшем, я буду называть гражданами недружественных государств.

Кроме того, появилась еще одна «категория» лиц, для которых действуют отдельные правила проведения сделок с недвижимостью. Это граждане недружественных государств с видом на жительство (ВНЖ) в РФ.

Подробнее о них — в конце статьи.

Какие страны являются «недружественными»
Перечень «недружественных» государств был утвержден распоряжением Правительства РФ.

В этот перечень вошли:

Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, государства — члены Европейского союза, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, Соединенные Штаты Америки, Тайвань (Китай), Украина, Черногория, Швейцария, Япония.

Источник: Распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р «Об утверждении перечня иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц»

В состав Евросоюза, в свою очередь, входят:

Австрия, Бельгия, Болгария, Венгрия, Германия, Греция, Дания, Ирландия, Испания, Италия, Кипр, Латвия, Литва, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Польша, Португалия, Румыния, Словакия, Словения, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швеция и Эстония.

Источник: Страны Евросоюза Википедия

Какие ограничения действуют
Первоначально, Указом № 81 от 01.03.2022, Президент РФ запретил гражданам недружественных государств совершать любые сделки с недвижимостью, которые приводят к регистрации права собственности.

Но затем, Указом № 254 от 04.05.2022, разрешил следующие виды сделок:

приобретение недвижимости гражданами недружественных государств;
продажу недвижимости гражданами недружественных государств, при условии, что деньги за продаваемую недвижимость поступят на специальный счет «С»;
приобретение недвижимости гражданами недружественных государств в строящихся домах по договору долевого участия или по переуступке права требования.
регистрация прав собственности на недвижимость в построенных и введенных в эксплуатацию домах, в которых граждане недружественных государств приобрели недвижимость по договору долевого участия;
(НЕАКТУАЛЬНО) любые безвозмездные сделки (дарение, брачный договор) с участием граждан недружественных государств, если эти сделки совершаются между супругами или близкими родственниками, в соответствии с Семейным кодексом РФ (кто такие близкие родственники).
Источник: п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254 «О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами».

А 26 сентября 2022 года подкомиссия Правительственной комиссии разрешила проведение безвозмездных сделок (дарение, брачный договор) без ограничений.

Источник: Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 26 сентября 2022 года № 90/1

Что такое специальный счет «С»
Специальный счет типа «С» — это рублевый счет, который валютный нерезидент может открыть в российском уполномоченном банке. По сравнению с «обычным» счетом, в отношении использования денежных средств, находящихся на счете «С», действуют ограничения.

На сегодняшний день, списать денежные средства со счета «С» можно только в следующих целях:

уплата налогов, пошлин в бюджет РФ;
переводы на покупку облигаций федерального займа, размещаемых Минфином России на аукционах;
переводы на расчетные счета нерезидентов в валюте РФ, при наличии разрешения;
переводы на банковские счета типа «С»;
уплата комиссий уполномоченному банку, осуществляющему обслуживание по счету;
Источник: п. 1.1 Решения Совета директоров Банка России от 18.03.2022 «Об установлении режима счетов типа «С» для проведения расчетов и осуществления (исполнения) сделок».

А вот, чтобы

С Тахтаров, [03.05.2023 8:09]
снять наличные денежные средства со счета типа «С» или перевести их на свой расчетный счет, необходимо получить специальное разрешение!

Причем, порядок получения разрешения до сих пор не определен. В этом отношении, весь рынок ждет дальнейших указаний.

Денежные средства, находящиеся на счете «С» нельзя использовать в личных целях без специального разрешения. А порядок получения разрешения не определен!
Сделки с гражданами недружественных государств с ВНЖ в РФ
Какими правилами должны руководствовать граждане недружественных государств с видом на жительство (ВНЖ) в России?

Покупка недвижимости — без ограничений.

А вот при продаже, они попадают в двусмысленное положение:

С одной стороны, нельзя продавать недвижимость без открытия специального счета «С». А с другой, открыть специальный счет «С» они не могут, т.к. являются налоговыми резидентами. Счет «С» может открыть только налоговый нерезидент.

То есть, порядок продажи недвижимости гражданами недружественных государств с ВНЖ фактически не определен.

Поэтому, на практике Росреестр, как регистрирует подобные сделки, так и отказывает в регистрации.

Как он это аргументирует?

Отказ, потому что продавец — гражданин недружественной страны. А регистрация, потому что продавец — налоговый резидент РФ.

Каким образом статус налогового резидента отменяет ограничения для граждан недружественных стран, мне непонятно. Но факт остается фактом — Росреестр считает этот аргумент убедительным и регистрирует сделки.

То есть будет ли зарегистрирована конкретная сделка, зависит только о того, как именно будет трактовать ситуацию государственный регистратор.

И уже из этого вытекает практическая рекомендация:

если вы хотите зарегистрировать сделку, продавец в которой гражданин недружественной страны с внж в России, процесс регистрации сделки нужно сделать «подконтрольным».

То есть, когда ваша сделка попадет к государственному регистратору, он должен точно знать, что в этом случае следует руководствоваться «правилом налогового резидента» и зарегистрировать сделку.

Сделать это можно сделать тремя способами:

через нотариусов, которые могут регистрировать подобные сделки;
с помощью электронной регистрации банка, если банк гарантирует регистрацию вашей сделки;
через людей, оказывающих подобные услуги. На рынке недвижимости они называются «регистраторами».
Конкретных имен и адресов я не назову, но при желании все можно найти.

Граждане недружественных государств с видом на жительство в РФ могут продать принадлежащую им недвижимость без открытия специального счета «С». Но процесс регистрации сделки в Росреестре лучше сделать «подконтрольным».
Итоги
Подведем итоги текущего положения вещей:

Ограничения по сделкам с недвижимостью действуют только на граждан недружественных государств. В случае двойного гражданства, приоритетным является гражданство РФ.
Граждане недружественных государств могут приобретать недвижимость в РФ, без ограничений.
Граждане недружественных государств могут заключать договоры долевого участия (ДДУ) или договоры переуступки права требования по ДДУ, и оформлять в собственность недвижимость полученную по ДДУ, без ограничений.
Граждане недружественных государств могут заключать любые безвозмездные сделки (дарение, брачный договор) без ограничений.
Граждане недружественных государств могут продавать принадлежащую им недвижимость, при условии зачисления денег от продажи на специальный счет «С». Но распоряжаться в личных целях деньгами, полученным на счет «С» — не могут!
Граждане недружественных государств с видом на жительство в РФ могут продать принадлежащую им недвижимость без открытия специального счета «С». Но процесс регистрации сделки в Росреестре лучше сделать «подконтрольным».